相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は大阪府にお住まいの60代のK様です。
K様は徳島市川内町に住んでいたお父様が亡くなり、ご実家の土地と建物を相続することになりました。

K様は現在大阪府にマイホームがあり、今後徳島市に住む予定もないため、売却しようと考えています。

役所や法務局で調べていくうちに、相続した建物が登記されていない「未登記物件」であることが分かりました。

K様は「未登記のままでも売却できるのか」わからず、徳島市内の不動産会社に相談することにしました。

課題
相続した建物が未登記物件だった。売却できるのか相談したい

K様は、市内の不動産会社をインターネットで探し、その中で、

• 相続不動産や空き家の相談事例をホームページで多く紹介していた
• 複雑な手続きについてもサポートしてくれそうだと感じた

上記2点が決め手となり、あおの不動産へ相談することにしました。

K様が相続された建物は未登記でしたので、弊社は「未登記物件」についてご説明をしました。

1.「未登記物件」とは

未登記物件とは、建物が法務局に登記されていない状態の不動産をいいます。
昔の住宅では、建物を建てても登記手続きを行っていないケースがあり、相続の際に初めて未登記だと分かることも少なくありません。

未登記の建物でも売却自体は不可能ではありませんが、一般的には売却前に建物の登記を行う必要があります。
登記をしておくことで、所有者が誰なのかが公的に証明され、買主も安心して購入できるためです。

2.「結果」

K様は弊社と連携する司法書士のサポートのもと登記手続きを終えられ、ご実家の土地と建物の売却に移ることができました。
その後、4か月ほどで買主が見つかり、無事成約。

K様は「未登記と聞いたときは売れないのではないかと不安でしたが、丁寧に説明してもらえて安心しました」と喜んでおられました。

2. 徳島市にお住まいのL様が、「相続物件に増築部分の未登記が発覚し、手続きできるか不動産会社に相談した事例」

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの50代のL様です。
昨年お母様がお亡くなり、徳島市上八万町にあるご実家を相続されました。

L様はすでに徳島市内にマンションをご購入されており、ご実家は売却しようと考えていました。
ご実家で遺品整理をしていたところ、固定資産税の納税通知書と登記簿の面積が異なっていることが判明しました。

10年前に大掛かりなリフォームを行った増築部分が法務局の登記簿に反映されていませんでした。

L様は「未登記では売れないのではないか」と不安を感じ、徳島市内の不動産会社へ相談することにしました。

課題
リフォームした増築部分が未登記だったので、手続きの流れを知りたい

L様は、徳島市内の不動産会社をインターネットで調べ、その中で

• 徳島市での相続物件の取り扱い実績が豊富で、古い家の売却に強そうだった

あおの不動産に相談することにしました。

L様は未登記だったご実家の登記申請について悩んでおられましたので、弊社は登記申請についてご説明いたしました。

1.「未登記物件」登記申請の流れ

未登記物件の登記申請の流れは下記です。

2.「結果」

弊社は提携している土地家屋調査士をL様にご紹介しました。
その結果、L様は約1か月かけてご実家の測量と登記申請を無事に完了することができました。

L様のご実家は売り出しから2か月で買主が見つかり、希望価格での売却に成功しました。

「一時は売れないと諦めかけていましたが、プロの手順通りに進めるだけできちんと売却できて驚きました」と安堵の表情でおっしゃっておりました。

3. 徳島市にお住まいのT様が、「実家が未登記物件のため融資が受けられず、不動産会社に相談した事例」

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市新浜本町にお住まいの50代のT様です。
数年前に、お父様を亡くされ、お母様とご実家を相続されました。
T様はすでに持ち家があったことから、ご実家にはお母様がお一人で住んでいましたが、この度、老人ホームへ入所することが決まりました。
そのため、ご実家は空き家となることから、このタイミングで売却することにしました。

不動産会社で買主を見つけられたものの、銀行の審査で「登記簿と建物の構造が違う」と指摘され、住宅ローンの融資を受けることができないと言われました。

不動産会社から話を詳しく聞くと、T様のご実家は2階建てなのに登記簿上は平屋になっていた未登記物件であることが判明したそうです。
しかし、そこでは解決策を提案してもらえず、契約が白紙に戻ってしまいました。

そこで、他の不動産会社に相談することにしました。

課題
実家が未登記物件のため、住宅ローンの融資が受けられない

T様は、徳島市内でいくつかの不動産会社に問合せたところ、その中で、

• 担当者の知見が豊富で複雑な権利関係や登記の不備を整理するノウハウがありそうだった
• 「他社で断られた物件でも相談可能」と言われた

上記2点の理由で、あおの不動産に相談することにしました。

未登記物件は住宅ローンを組むための担保がなく、銀行からの融資を受けることができません。
弊社はT様に融資を受けられなかった理由をご説明いたしました。

1.融資を受けられない理由

銀行は担保となる物件の価値を登記簿で判断します。
登記のない建物には所有権や抵当権の設定ができず、銀行から資産価値ゼロとみなされるだけでなく、実在しない建物を担保にするリスクがあると判断されてしまいます。

未登記の物件は過去の増築時の資料（工事請負契約書など）を探し出し、建物の表題登記を正しく修正することが必要です。

2.「結果」

T様のご実家には増築資料が残っていませんでした。
そのため、土地家屋調査士に依頼し、固定資産税の課税資料を取り寄せ、法務局との協議を経て表題登記の修正を完了することができました。

その後、銀行からの融資承認が下りたT様は、再度販売活動を始められる予定です。

以前不動産会社に断られ、実家の売却を諦めていたT様は「無事に融資が受けられて肩の荷が下りました」と大変ご満足しておりました。