売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

大阪府に住む50代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、3人兄弟で徳島市にあるご実家の一戸建てを相続することになりました。
三男の方が、近所に住んでいたのでのお父様の介護をする機会が多い状態でした。

課題
兄弟で相続する一戸建てを売却して等分に分けようとしたところ、三男が長年の介護の寄与分を主張してきた。

I様もご兄弟も現在お持ちの家があり、相続する一戸建てを利用しません。なので売却し現金化することで合意しました。
I様はその現金を兄弟で3等分するものだと思っていましたが、三男様が長年お父様の介護をしていたことを主張し、「寄与分」として多くもらえるはずだ、と言い出しました。

I様兄弟は不動産の売却を決めていたので、まずは不動産屋さんに売却の相談に合わせて軽く話してみるようと思いました。
スマホで検索していくつかのお店のホームページを見ていると、不動産屋さんによって得意な領域が違うという事に気づき、どうせなら相続関連を頑張っているところの方が話が早いだろうと考え

• 「相続した不動産を売りたい」ケースが得意である

と書いてあった不動産屋さんにピンときたため問い合わせ、返信がすぐに来たのでそのままお願いすることにしました。

1．三男様が主張している「寄与分」について解説

「寄与分」とは、被相続人（遺産を残す人）の財産の維持や増加に特別の寄与をした場合、相続財産から相当額の財産を取得できる制度です。
今回は、三男様が、両親の介護をしてきたことに対する「寄与分」を主張しているケースです。

法的に寄与分が認められるためには以下の条件があります。

• 行った寄与が通常期待される以上の「特別」な寄与であること
• 被相続人の財産の維持や増加に貢献をした
• 持続性のある行為であった
• 「無償」もしくは「無償に近い」

2．「寄与分」を認定するまでの流れ

「寄与分」を認めるか、額をどれ位にするかは、相続人同士の話し合いで決定するのが基本です。
もし話し合いでまとまらなかった場合は、家庭裁判所の審判を待つ形になります。

I様の場合、三男様の寄与分を、I様と次男の両人が認めていませんでした。
通常、そういったケースでは家庭裁判所に申し立てをし、寄与分を決定してもらうことになります。

しかし三男様は同居して介護に専念していたわけではなく、通常の生活を送りながら家事の援助を行っていた程度でしたので、裁判所でも認められるのが難しいケースが多いという話をしてみたらどうかとご助言差し上げました。

最終的に三男様は遺産を等分に分割することに納得したため、遺産分割協議で不動産を売って等分に分けあう「換価分割」とすることを遺産分割協議書に記しました。

3．「結果」

I様ご兄弟は一戸建てを売りに出し、５カ月で買い手を見つけることができました。
売却によって得られた現金はきちんとご兄弟で３等分してお互いに納得しあって終えたようです。
ご協力できて幸いでした。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

徳島市にお住いの60代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、お姉さまと２人姉妹でご実家であるマンションの相続をすることになりました。

課題
2人で相続したマンションに姉は住み続けたいと言っている。相続放棄して姉に譲る代わりに、補償が欲しい。

S様は現在ご自身の家族と別の場所にお住まいですが、お姉様はお母様と長年今回相続するマンションにお住まいでした。
姉妹で均等に財産を分けたいと思ったS様ですが、お姉様が今後もマンションに住み続けたいと言うのを聞いて、S様は利用する機会がないため、それなら相応のお金が欲しいと考えました。

自分のもらうべき額が幾らかを知りたいと考えたS様は、マンションの価値を不動産屋さんに聞いてみる事にしました。あまり遠い不動産屋さんは相談しにくいだろうと、地元で長年営業していて信頼できそうなお店をパソコンで検索し、探しました。
探す中でホームページに

• 「創業30年」
• 「顧客満足度1位」

と書いてあるお店が信頼できると感じたので、問い合わせてみました。
併せて、「相応」のお金をもらう方法についても相談しました。

1．S様がもらえる「代償分割」について

不動産の分割方法は以下の４つがあります。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有分割

• 【徳島市版】不動産相続マニュアル　基礎知識と流れ・手続きとコツ

今回S様姉妹が選ぶべきは、「代償分割」になります。

「代償分割」は相続人の1人が分割できない財産を取得し、その他の相続人に法定相続分に応じた代償金を支払います。
つまりお姉様がマンションを取得し、S様に「代償金」を払うという形です。

また、この「代償分割」には「メリット・デメリット」があります。

メリット

• 比較的相続人同士が納得のいく形で遺産分割し易い
• 「小規模宅地等の特例」等を活用して、相続税を軽減できる可能性がある
• 「一旦共有して後々に問題を先送り」しないで済む
• 不動産を売らずに、手元に残すことができる

デメリット

• 遺産の評価の仕方で逆に揉める可能性がある
• 贈与税が発生する可能性がある
• 手元に現金がないとできない

代償分割は、不動産を必要としている親族と必要としていない親族の間で公平に相続したり、事業等の継続の為に不動産を残さなければならない場合に使用される方法です。

S様はマンションの査定額からお姉様がS様に払うべき代償金を計算し、請求することにしました。
姉妹で遺産分割協議を開き、分割方法をきちんと遺産分割協議書に明記します。

2．「結果」

お姉様は手元に十分な現金がなく、すぐに全額を支払えないとのことでした。
代償金は一括で払わなければいけないという決まりではないので、分割で貰っていく形式でまとまりました。

今回、売却の相談ではありませんでしたがまた何かあった際は当店をご利用いただけるとのことでした。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

徳島市にお住いの40代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、兄弟で実家（現在空き家）を相続しました。

課題
相続した実家に思いいれはあるが、固定資産税を払いたくないので売却した方が良いのではないではないかと思っている。

ご兄弟とも相続した実家に思い入れはあるものの、今後利用することはないので固定資産税を払うのがもったいないのではないかと考え、売却を検討し始めました。

T様は、いざ売却したいとなった時にすぐに売却できるのか、どれくらい需要がありそうか知りたかったのでインターネットで「徳島、不動産、相続、売却」などのワードを組み合わせて検索し、周辺の不動産市場の状況を調べ、不動産屋さんを探すことにしました。

兄弟ともに不動産に関する知識がほとんどないのに加え、まだ売るかどうか、そもそも売れるのかどうかも何もわからない状態でしたので、とりあえず親身になって相談に乗ってくれそうなところを選びたいと考え、ホームページを見て

• 親しみが持ちやすそうなページ

の不動産屋さんに、売った方が良いかを相談する事にしました。

1．空き家にかかる「税金」について

空き家には「固定資産税」がかかります。また、「市街化区域」に指定されていれば更に「都市計画税」がかかります。

今回のような200㎡以下の敷地面積の場合、算出の仕方は以下です

空き家の「税金」算出式

• 「固定資産税」
  ＝課税標準額×1.4%×1/6（住宅用地の特例）
• 「都市計画税」
  ＝課税標準額×0.3%×1/3（住宅用地の特例）

用語説明

• 「課税標準額」とは？
  固定資産税の計算の元になる不動産の価値。
  毎年4月くらいに、「固定資産税納付のお知らせ」と共に市役所から送られてくる「固定資産税評価明細書」を見て確認できる。
• 「住宅用地の特例」とは？
  空き家の維持のための負担を軽減するための特例措置。「更地」になるとこれがなくなるので税金が高くなる。
  しかし、空き家の放置を防ぎ、活用を促すために作られた「空家等対策特別措置法」により「特定空き家」に指定されると、特例を受けられなくなる。

T様の実家は市街化調整区域内で700万位の課税標準額だったので、年間2万円程度と大きな額ではありませんでした。
なので逆に売却に対して踏ん切りがつかない状態でした。

2．「結果」

「固定資産税を払わない」だけでは積極的に動けない状態でしたが、一定需要がある土地である事をお伝えすると、「町に新たに人を呼び込み、活用してもらう」方がみんなにとっても良いのではないかという方向で話がまとまり、新築用地として更地にして売却する事にしました。

県外から引っ越してこられる夫婦の方が家を建てたいとのことで、3カ月で売却を終えることができました。