売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの60代のS様です。
昨年お母様が亡くなり、徳島市にあるご実家を相続されました。

築50年になるご実家は、長年メンテナンスがされておらず、外壁にはヒビが入り、一部の床は沈む状態で、雨漏りの跡もありました。

S様は
「こんなボロボロの状態では、誰も買ってくれないだろう」
「売るためには、数百万円かけて屋根や床を直さなければならないのではないか」
と思っています。

しかし、解体するにしても修繕するにしても、手持ちの資金がなく、どうすれば良いか途方に暮れていました。

そこで、こうした古い空き家の扱いに慣れていそうな地元の不動産会社に相談してみることにしました。

課題
「売るために修繕が必要」と考えているが、リフォーム費用を捻出する余裕がない。

S様は、徳島市内の不動産会社をインターネットで調べ、その中で

• 空き家に関する問題解決事例が掲載されており、適切なアドバイスがもらえそうだった

あおの不動産に相談することにしました。

S様は「直さないと売れない」という固定観念に縛られていました。
しかし、築古物件の売却において、売主様が先行して修繕を行うことは、必ずしも正解ではありません。

１．売却時に修繕が必要ない理由

築古物件の場合、売主様が費用をかけて修繕することはおすすめしません。

〈築古物件の修繕がおすすめできない理由〉

2．「結果」

S様のご実家の状態とご状況を踏まえたうえで、「自社買取」をご提案しました。
仲介と比較して3割～4割ほど価格は安くなりますが、S様がリフォーム・修繕費用を負担する必要は一切ありません。

S様は弊社の提案にご納得され「買取」を選択。
結果的に、スピーディーに現金化できたことで、S様は金銭的な不安と管理の重圧から解放されました。
「ボロボロの家でお恥ずかしいと思っていましたが、あおの不動産さんに『そのままで大丈夫』と言ってもらえて救われました。無駄なお金を使わずに済んで本当によかったです」と、S様には大変ご満足いただけました。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの50代のM様です。
数年前にご両親が他界し、ご実家を相続しましたが、M様は仕事が忙しく、ご実家の管理をする余裕がありませんでした。

建物は築50年を超えており、相続した時点で既に屋根瓦の一部がズレたり、外壁が剥がれ落ちたりしていました。

「いつか解体して土地として売ろう」と思ってはいたものの、数百万円の解体費用が惜しくて先延ばしにしていたところ、ある日、市役所から「近隣住民から苦情が来ている。このままでは『特定空家』に指定する可能性がある」という旨の通知書（助言・指導）が届きました。

事の重大さに焦ったM様は、行政対応や難しい不動産問題に詳しそうな地元の不動産会社へ、慌てて相談することにしました。

課題
特定空き家に指定されそうな築古の物件を何とかしたい。

M様は、徳島市内でいくつかの不動産会社に問合せたところ、その中で、

• 担当者の対応が親切で良かった
• 「すぐに対処しましょう」と冷静に対応してくれた

上記2点が好感だったあおの不動産に相談することにしました。

M様のご実家は、放置すれば、税金の優遇措置が外れるだけでなく、最終的には行政代執行（強制解体）となり、費用を請求される恐れがあります。

１．特定空家に指定される物件の特徴

「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、以下の4つの状態にあると行政が判断した場合、「特定空家」に指定されます。

(1) 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態（例：屋根瓦が落下している、柱が傾いている、基礎が破損している）
(2) 著しく衛生上有害となるおそれのある状態 （例：ゴミ屋敷化して悪臭がする、ネズミやハエが大量発生している）
(3) 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態 （例：窓ガラスが割れたまま、落書きが放置されている、蔦（ツタ）が家全体を覆っている）
(4) その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 （例：不法侵入者が住み着いている、門扉が壊れて誰でも入れる）

指定され、勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（最大1/6）が解除され、結果として固定資産税額が大幅に上昇します。

2．「結果」

仲介で買主を探していては、行政の処分に間に合わない可能性がありました。
また、危険な状態のままでは一般の方への売却は困難です。

そこで弊社が「買主」となり、建物を現状のまま買い取る契約を結びました。
所有権が弊社に移れば、M様への指導や勧告はストップします。
ご相談からわずか数週間で買取手続きが完了し、M様は実家の所有権を手放すことができました。

「通知が来た時はパニックになりましたが、あおの不動産がプロの知識で素早く動いてくれたおかげで助かりました。もっと早く相談していればよかったです」と、M様は安堵の表情を浮かべていました。

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの50代のD様です。
半年前に徳島市にあるご実家を相続されましたが、建物は築50年、門扉は壊れ、庭木が生い茂って道路からは中の様子が見えにくい状態でした。

D様は遠方に住んでいるわけではありませんでしたが、仕事が忙しく管理に行けていませんでした。

ある日、近所の方から「夜中に誰かいるみたいだ」「知らない若者が敷地に入ってタバコを吸っていた」という通報を受けました。

現地を確認すると、窓ガラスが割られ、室内にはゴミが散乱していました。「もし放火されたらどうなるのか」「犯罪に使われたら自分の責任になるのか」と恐怖を感じ、一刻も早く手放すために、専門的な解決力のある不動産会社へ相談することにしました。

課題
管理不全の実家が、不法侵入やたまり場の被害に遭っているので、早く手放したい。

D様は、市内の不動産会社をインターネットで探し、その中で、

• 士業との連携もしており、法的なトラブル解決に強そうだった
• 徳島市で相続時におすすめの不動産会社 第1位に選ばれていた

上記2点が決め手となったあおの不動産へ相談することにしました。

D様の抱える問題は、資産価値云々よりも「所有していること自体がリスク」という危機的状況でした。
そこで、弊社はD様に対し、法律の観点から「相続不動産の管理責任」について厳しくも現実的なご説明をしました。

1.相続不動産の管理責任

不動産の所有者には、その土地や建物を適切に管理する義務があります。
「自分は住んでいないから」「勝手に入った人が悪い」という言い訳は、法律上通用しないケースが多いです。

（１）工作物責任
もし、壊れかけた門扉が倒れて子供が怪我をしたり、崩れた屋根瓦が通行人に当たったりした場合、所有者であるD様は、自分に過失（不注意）がなくても損害賠償責任を負わなければなりません（無過失責任）。

（２）不法行為責任と火災
不法侵入者が捨てたタバコが原因で火災が発生し、隣の家に延焼した場合、原則として「失火責任法」により重過失がなければ責任は問われません。

今回のように「窓が割れたまま」「ゴミが散乱している」など、誰でも入れる状態で放置し、火災が起きやすい環境を作っていた場合、管理上の「重過失」ありとみなされ、多額の賠償請求を受ける可能性があります。

2.「結果」

D様の物件の状態から、買い手を見つけるのは難しいと判断し、弊社は「買取」を行うことを提案しました。
D様は「金額よりも、今日にでも責任から解放されたい」との思いで即決され、弊社にて現状有姿（ゴミなどもそのままでOK）での買取契約を締結しました。

「毎日いつ警察から電話がかかってくるかとビクビクしていましたが、こちらで引き取ってもらえて本当に救われました。これでようやく安心して眠れます」と、D様は安堵されていました。