売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

K様は徳島市にお住まいの40代のお客様です。
この度、お父様が亡くなられて、ご実家の一戸建てを相続されることになりました。
しかし、お父様がお祖父様から実家を相続した際に相続登記がされておらず、今もなおご実家はお祖父様の名義になっています。
そのため、相続手続きや売却を進めることができません。
K様はすでに徳島市内のマンションにお住まいであり、ご実家に戻る予定がないため、未登記問題を解決し、ご実家を売却したいと考えています。

課題
父から相続した実家が祖父名義のままだった。相続登記をして売却したい。

K様は相続した不動産を問題なく売却できるとお考えでした。
しかし、ご実家はお祖父様名義のままであり、このままだと売却ができません。

未登記問題とご実家の売却を一任したいK様は相続と不動産売却の両方に詳しい不動産会社に依頼したいと考え、インターネットで検索しました。

• 不動産売却実績が豊富そうであったこと
• 相続に関する情報が豊富で、多くの知見を持っていそうだったこと

を重視し、相談する不動産会社を決定しました。

1．未登記のまま保有するデメリット

・所有権を主張できない

不動産を登記せず、名義が亡くなった所有者のままだと、法的に不動産の所有を証明できません。
そのため、売却や贈与、担保として使用することができなくなってしまいます。
また、第三者が所有権を主張、もしくは登記をしてしまった場合、その行為に対して対抗できません。そうなった場合、不動産を失う可能性があります。

・税務調査の対象となる可能性がある

所有権の移転が適切に記録されていない場合、税務調査の対象となる可能性があります。

・遺産分割手続きが複雑になる

相続不動産を登記せずに放置すると、相続が発生するたびに相続人が増え、それぞれの相続人が不動産に対する権利を持つことになります。
この状態が続くと、不動産の所有権を持つ人数が多くなり、誰がどの程度の権利を持っているのかが複雑になります。

結果として、遺産分割を行う際に、誰がどれだけの部分を相続するのかを決めることが難しくなります。

・過料が科される可能性がある

近年全国的に「所有者不明土地」が増えており、このことが原因で、周辺環境の悪化や土地の売買、公共事業が進まなくなるなどの問題が起きています。
そのため、2024年4月からは不動産を相続したことを知った日から３年以内に相続登記をすることが法律上の義務になりました。
正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

K様には弊社から未登記問題の解決に向けたアドバイスを行いました。

2．相続人を確定させ、遺産分割協議書を作成する

K様は弊社と連携している司法書士に依頼し、「相続人の確定」と「遺産分割協議書の作成」を進めることにしました。

相続人の確定には被相続人の戸籍を出生から死亡まで入手し、被相続人の子供や兄弟の戸籍も照会する必要があります。
加えて、被相続人の子供や兄弟がすでに亡くなっている場合、その人の戸籍についても出生から死亡まで情報が必要になるため、K様お一人でお祖父様の相続人を特定することは非常に困難です。

そのため、司法書士に依頼することが一般的です。
相続人が全員確定したあと、K様は相続人全員と会い、実家の相続に関する承諾を取り付けました。
遺産分割協議には相続人全員の押印と印鑑証明書が必要なため、相続人全員の協力が必要となります。
最終的には相続人全員との話し合いを経て、無事に遺産分割協議書を作成することができました。

3.「結果」

K様は登記を終え、ご実家の売却を無事に完了しました。
未登記の不動産を売却する手続きは非常に複雑です。こういったお一人での対応が難しい事案は、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめいたします。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

G様は徳島市にお住まいの50代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、ご実家を相続することになりました。
G様には妹様がいらっしゃいますが、すでに他界されており、甥御様（妹様のご子息様）が相続人となります。
妹様の家族とは10年以上前から連絡が途絶えており、お父様の葬式の時にも彼らとの連絡はつかなかったとのことです。

課題
亡くなった妹の子供に連絡を取り、実家の相続と売却を進めたい。

妹様が10年以上前に亡くなってから、甥御様とは連絡が取れていません。G様はご実家の売却にあたり、甥御様と相続分割協議を行う必要がありますが、連絡が取れずお困りです。

相談する不動産会社の
探し方・選び方

G様は相続に詳しく相談しやすい不動産会社を探すことにしました。
インターネットで検索し、出てきたホームページを見て回りました。
その中で、

• 相続に関するページがあり、相続問題にも対応してもらえそう
• 相続の専門家と連携してまとめて悩み解決ができる

という点に重点を置き、その中でも相談しやすそうな雰囲気を感じた不動産会社を選びました。

G様の「トラブル・課題」の解決方法

G様にはご実家の相続と売却にあたり、他の相続人への連絡は必須である旨をお伝えしました。

遺産分割協議には以下を含むいくつかの要件があります。

• 全相続人の同意があること
• 遺産分割協議書を作成しすべての相続人が署名押印すること

このため1人でも相続人が参加していない遺産分割協議は無効となります。

G様には相続人と連絡がつかない場合の相続手続きについてもご説明しました。

1.相続人と連絡がつかない場合の相続手続きについて

・相続人の連絡先が不明な場合

→戸籍の附票を取得する
相続人の連絡先が見つからない場合はまず戸籍の附票を取得します。
附票には、相続人の過去の住所変更が詳細に記されているため、現在の住所を突き止めることが可能です。これには探している相続人の本籍地情報が必要ですが、亡くなられたお父様の戸籍謄本から入手可能です。

・附票に記載された住所にもいない場合

→不在者財産管理人を申し立てる
「不在者財産管理人」は不在の相続人に変わって財産を管理する人で、家庭裁判所によって選任されます。
申し立ては不在の相続人が最後に居住していた住所を管轄する家庭裁判所に行います。基本的に不在の相続人の親族か、弁護士や司法書士などの専門家のいずれかが選任されます。

・7年以上行方不明の場合

→失踪宣告を申し立てる
「失踪宣告」とは、不在の相続人が法的に死亡したことを宣告する手続きです。
裁判所に申し立てが認められれば相続手続きが進められますが、裁判所は失踪者の生存の可能性や失踪の状況、これまでの捜索活動の内容など、多岐に渡る審査を行った上で判断を下すため、長期の審査を要することがあります。

G様には弊社から司法書士を紹介いたしました。
司法書士が戸籍の附票を取得したところ、甥御様が現在住んでいる住所を特定できました。
その後、お祖父様に当たるG様のお父様が亡くなったこと、甥御様には相続権があることを記載した手紙を出したところ、遺産分割協議に応じていただくことができました。

2．「結果」

遺産分割協議の結果、ご実家は売却し、売却金を相続人2人で分割するという内容で遺産分割協議書を作成しました。
その後、ご実家の売却活動は順調に進み、5か月後には売却が成立しました。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

M様は徳島市内のアパートにお住まいの50代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、一戸建てのご実家を相続されることになりました。

ご自身は独身で子供がおらず、資産を残す相手がいません。
そのため、お子様のいるお兄様にできる限り遺産を受け取って欲しいとお考えです。

課題
相続放棄をするべきかアドバイスがほしい。

M様はお兄様に多くの遺産を受け取ってもらうため相続放棄を考えています。
しかし、相続税や維持費用などでお兄様に負担をかけたくはありません。
築年数49年の実家にどのくらいの価値があるか分からず、専門家にアドバイスを聞きたいと考えています。

M様はご実家の価値がわかれば相続放棄をするべきかどうかがわかるのではないかと考え、不動産会社に相談することにしました。

• 相続不動産の相談を受け付けていること
• 売却実績が豊富で、的確な査定額を算出してくれそうだと感じたこと

上記を条件に、相談する不動産会社を決めました。

1.相続放棄とは

相続放棄とは、被相続人の残した遺産を一切受け取らないことです。部分的に放棄することはできません。
また、法的には相続人は、最初から相続人でなかった扱いを受けます。

相続放棄は家庭裁判所に申し立てを行い、被相続人の死亡を知った日から3ヶ月以内に手続きを完了させる必要があります。

相続人が被相続人の子の場合、相続放棄の申述には以下の書類が必要になります。

• 相続放棄の申述書
• 標準的な申立添付書類
• 被相続人の住民票除票または戸籍附票
• 申述人の戸籍謄本
• 被相続人の死亡の記載がある戸籍謄本

裁判所で相続放棄の申述が受理されると、手続きは完了です。裁判所から相続放棄の受理通知書が発行されると、相続放棄が正式に記録されます。

相続放棄は個人で行うものであるため、他の相続人の同意がなくとも可能です。
しかし、活用や売却できる見込みがない不動産を相続する場合や、被相続人に負債がある場合などはトラブルになる可能性があるため、事前に話し合っておくほうが望ましいでしょう。

2.「結果」

M様はお兄様に、ご実家には売却ができるくらいの価値があることを伝えた上で、相続放棄をする旨をお話ししました。
お兄様もM様に感謝を伝えた上で、ご自身のみでご実家を相続することを承諾しました。
お兄様がご実家を売却する際には、お手伝いさせていただくことになっています。