1.岡山県にお住まいのG様が、
「相続した築50年以上の実家を売却するために、更地にして売却した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 徳島市川内町 | 種別 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 土地面積 | 196.23m² | 成約価格 | 560万円 |
| 間取り | ― | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
岡山県にお住まいの50代のG様です。
徳島市のご実家に一人暮らしをしていたお父様がお亡くなりになり、築50年のご実家を相続しました。
G様はご結婚後、生活の拠点を岡山県に移しており、ご実家に戻る予定がありません。
そのため、売却したいと考えていましたが、実家は古いので買い手がいるはずがないと考えています。
解決したいトラブル・課題
課題
住む予定のない相続した実家を売却したいが、築50年以上経っているため、買い手がいるはずがない。
G様はすでに徳島市から離れられており、空き家を管理することもできないので、例え安くなったとしても、早く売却できればよいと思われています。
ただ、築50年と古く、買い手が現れるとは考えていません。
不動産会社の探し方・選び方
G様はご実家のある徳島市内の不動産会社に相談しようと思い、インターネットで評判がよい不動産会社を何社かピックアップしました。
さらに不動産会社を選ぶ際のポイントとして、
- 地元の相場や情報に詳しい地域密着型である
- 古い家を売却するコツなどの記載があった
といった点が自分の悩みに応えてくれそうだと思い、相談する不動産会社を決められました。
G様の「トラブル・課題」の解決方法
実際にご実家を査定すると、建物自体には資産価値がなく老朽化が進んでいたため、買い手を見つけることは難しそうです。
この場合、建物を解体して「更地」にすると、買い手が付きやすく、早く売れる可能性が高まります。
なので、多少費用をかけてでも実家を解体して、更地として売却する事を提案しました。
1.解体費用の目安
解体費用は、解体をする物件の構造や広さによって異なります。
一般的な一戸建てを解体する場合のおおよその相場は以下のとおりです。
【解体費用の目安】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 構造 | 坪単価の相場 |
|---|---|
| 木造建築 | 4～5万円／坪 |
| 軽量鉄骨造 | 6～7万円／坪 |
| 鉄筋コンクリート造 | 7～8万円／坪 |
木造建築の場合、おおよその解体費用は1坪あたり4万円～5万円が相場です。
G様のご実家は約40坪でしたので、解体費用は160～200万円と見積もる事ができます。
2．解体費用を安くするポイント
解体費用を安くするためのポイントとして、以下の3つが挙げられます。
- 竣工図を用意しておく
- 見積もりは複数社に依頼する
- 残置物は片付けておく
なかでも、解体する建物の中にある残置物を片付けておくことは大切です。
生前に使用していた家具や家電などを残したままにしておくと、解体費用が割高になってしまいます。
また残置物があると解体工事を請け負ってくれない場合もあります。
そのため、事前にご自身で不用品の処分をすることはもちろん、リサイクル業者や廃品回収業者などを利用して、残置物は撤去しておきましょう。
3.「結果」
解体して更地として売りに出したことで、買い手がつき売却を完了させました。
※相続不動産の売却について詳しく知りたい方はこちら
2.徳島市にお住まいのA様が、
「相続した実家を「更地渡し」で売却した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 徳島市南昭和町 | 種別 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 土地面積 | 133.59m² | 成約価格 | 470万円 |
| 間取り | ― | その他 | − |
相談にいらしたお客様のプロフィール
徳島市にお住まいの60代のお客様です。
ご実家を相続しましたが、住む予定はなく固定資産税の負担を軽減するために手放したいと希望されています。
ただし、築55年と古く状態が良くないため、どのように売却したらよいかわかりません。
解決したいトラブル・課題
課題
実家を相続したが、固定資産税の負担を軽減するために売却したい。ただし、築55年と古い家のため、どのようにすれば売れるのか判断ができない。
空き家のままにしておいても固定資産税がかかり、さらに状態が悪くなると倒壊などのリスクが上がるため、早く売却して手放したいと考えています。
しかし、築年数が経っており、状態も良くない家は、どのように売却したらよいか判断できていないようです。
不動産会社の探し方・選び方
古い家が売れるのかどうか、まずは相談してみようと不動産会社を探すことにしました。
直接相談に行きたかったので、徳島市内にある不動産会社を数件まわり、
- 徳島市で長年営業している
- 不動産売却の実績が豊富
- 親身になって相談にのってくれる営業担当者がいる
などを重視して、依頼する不動産会社を決めました。
A様の「トラブル・課題」の
解決方法
A様は相続した築年数が古いご実家が売却できるか分かりません。
そのため、まずA様に古い家の売却方法について説明させていただきました。
1．築古の空き家を売却する方法
古い家の売り方は主に以下の３つの方法があります。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 売却方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 中古物件として売却する | ・そのまま売るので手間がかからない ・建物を解体する必要がない ・更地に比べ固定資産税が安い |
・買主が見つかるまで時間がかかる ・建物に欠陥があった場合、契約不適合責任を負うリスクがある |
| 古家付き土地として売却する | ・建物に欠陥があっても、契約不適合責任は免責 ・建物を解体する必要がない ・更地に比べ固定資産税が安い |
・古家の劣化が激しいと、売却が難しい ・値引きされやすい |
| 更地にしてから売却する | ・買主が見つかりやすい ・建物に欠陥があっても解体するので問題ない |
・解体費用がかかる ・解体しても売れない場合もある ・建物がある状態よりも固定資産税が高くなる |
A様のご実家は築年数が55年と古く、建物自体に価値はありません。
また、建物の状態もよくなかったため、早期売却を目指すのであれば解体して更地にすることをおすすめしました。
2．「更地渡し」で節税対策に
A様はコストをかけて解体しても、仮に売れ残ってしまった場合に固定資産税が高くなることを気にされています。
「更地」で売却した方が買主が見つかりやすいのですが、A様のご意見を尊重し節税対策のために「更地渡し」という方法を提案しました。
半年経っても買主が見つからないようであれば、更地にして売り出すという事も決めてお話を進めました。
更地渡しとは、売買契約後に建物の解体をして、土地だけにして引き渡すことです。
売れる目処がたってから解体できるので、固定資産税を節税できます。
3．「結果」
A様は更地渡しを条件に売却活動を始め、幸いにも3か月で買主を見つけることができました。
早めの売却を実現でき、A様もほっとしたようです。
3.徳島市にお住まいのD様が、
「補助金とローンを使って解体費用を賄った事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 徳島市国府町 | 種別 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 土地面積 | 189.72m² | 成約価格 | 780万円 |
| 間取り | ― | その他 | − |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は徳島市にお住まいの40代のD様です。
D様のお父様が他界されたため、市内にある一戸建てのご実家を相続されました。
D様はすでにマンションを購入されているため、ご実家に住まわれる予定はありません。
従って、売却したいと考えていますが建物は築60年と老朽化が進んでいるため、価値がなく売りづらい状態になっています。
解決したいトラブル・課題
課題
実家を相続したが利用予定がないので売却したいが、築60年と古いため売りづらい。
売りづらい状況を解決し、早期に、でもなるべく高く売却をしてしまいたいと考えています。
相談する不動産会社の
探し方・選び方
売却を前提に考えているD様は、まずは不動産会社に相談することにしました。
その際、以下のポイントに注意して、インターネットで不動産会社を探されたようです。
- 徳島市で不動産売却の実績が多数あること
上記を条件に、相談する不動産会社を決めました。
D様の「トラブル・課題」の
解決方法
古い建物が建っていて売りづらい不動産は、更地にすることで売り易くなります。
更に言うと、更地にした後で売りに出した方が早く、高めの価格で売れる可能性が高まります。
今回D様は「早く・高く」売れる事を目指して、実家を解体して更地にしてから売りに出すことになさいました。
D様のようにご実家を相続したものの、老朽化のため解体を考えている方が増加しています。
解体費用は30坪程度の木造住宅で120万〜150万円くらいが相場となり、簡単に出せる金額ではありません。
そのため、解体費用の支払いの負担を軽減できる方法をお伝えしました。
1．自治体の補助金を利用する
多くの自治体では「空き家解体費用の補助金制度」が設けられています。
補助金を受け取るためには、特定の要件を満たし、審査を通過する必要がありますが、うまく活用することで解体費用の一部を賄うことが可能です。
例えば、徳島市では以下のような補助金制度があります。
【徳島市の補助金制度】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 名称 | 徳島市危険廃屋解体支援事業 |
| 補助金額 | 最大30万円 |
| 利用要件 | 放置されたままになっている倒壊の恐れがある危険な空き家 解体・撤去に関した他の助成交付金を受けていない 所有者に市税の滞納がない |
自治体の補助金制度は、年度ごとに予算や受付人数、申込期間に制限を設けているケースが多いです。そのため、空き家の解体を希望するタイミングと補助金制度の利用可能なタイミングが一致しなければ利用できません。
解体を検討している場合は、まず空き家のある自治体に問い合わせ、申込方法などの詳細を確認することが重要です。
2．空き家解体で使えるローンを利用する
家を購入するときに使う住宅ローンは有名ですが、空き家解体にも使えるローンが存在します。
利用できる主なローンは以下のとおりです。
- 空き家解体ローン
- 住宅ローン（建て替え時のみ）
- プロパーローン
- フリーローン
なかでも「空き家解体ローン」は2.0〜3.0％と金利が低く、返済期間も10年が一般的なので、利用しやすいです。
名称は各金融機関によって異なっており「空き家解体ローン」という名称もあれば、「リフォームローン」の中に空き家解体が含まれているものがあります。
例えば、阿波銀行ではリフォームローンの中に空き家解体が含まれています。
【空き家解体ローン例：阿波銀行の場合】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 借入金額 | 最大1,000万円 |
| 金利 | WEB契約：1.7〜1.9％（変動金利・保証料込み） 店頭契約：1.8〜2.0％（変動金利・保証料込み） |
| 返済までの期間 | 最長15年 |
| 利用条件 | 安定した年収が150万円以上 融資時の年齢が満18歳以上71歳未満 等 |
自治体の補助金制度と違って返済が必要ですが、解体して土地を売却する目的で一時的に融資してもらうのも有効な手段です。
D様のご実家の解体費用は170万円ほどかかるため、阿波銀行のリフォームローンを利用して解体費用を支払いました。
また、補助金申請の審査が通り、補助金を受け取っています。
3．「結果」
結果、空き家の解体費用を補助金とローンで賄って更地にしたことで、無事に売却を完了されました。
