売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

徳島市にお住まいの40代男性のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、徳島市内にご実家を相続しました。E様は既に徳島市内のマンションで家族と暮らしているため、売却を考えています。

課題
不動産売却について知識も経験もないため、丁寧にサポートしてくれる不動産会社を探している。

E様は徳島市内にマンションを購入して家族と住んでおり、相続した一戸建てに移り住む予定はありません。
そのため、実家を売却して、子供の養育費などのために現金化することを検討しています。しかし不動産売却の経験はなく、手続きや必要な書類など、わからないことが多いです。
初めての経験なので、親身になってサポート対応してくれる不動産会社を探しています。

E様の自宅や相続したご実家が徳島市内にあるため、地元に根差した地域に詳しい不動産会社に相談しようと決めました。

実際に徳島市内にある不動産会社を何社か訪れ、

• 不動産売却についてゼロから説明してくれる
• こまめに情報共有してくれることが可能
• 積極的にアドバイスやサポートをしてくれそう

といったことを重視し、最終的には「営業担当者との相性」をもとに、依頼する不動産会社を選びました。

1．不動産売却の流れと注意点

不動産を売却する場合は、以下のような手順で進めます。

【不動産売却の流れと目安】

一般的には上記の流れに沿って、不動産売却を進めていきます。

なかでも、不動産を売却する時に不動産会社と結ぶ「媒介契約」に注意が必要です。
媒介契約とは、不動産会社に売買を仲介してもらうための契約です。不動産会社と売主の間で、売却したい物件の金額や条件、不動産会社に支払う報酬額などを取り決めます。

媒介契約は以下の3種類があり、媒介契約によっては売主が不利になる条件もあるため、慎重に検討する必要があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社と契約を結ぶことができます。また、売主自身が買主を見つけて、売却することも可能です。
ただし、不動産会社から売主への経過報告を行う必要がないため、不動産会社によっては熱心な売却活動を行わない可能性もあります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できない媒介契約となり、特定の1社にしか売却活動を依頼できません。その代わりに、売主への2週間の販売活動の報告が義務付けられており、状況把握がしやすいです。
また、一般媒介契約同様に、売主自身が買主を見つけて売却することが可能です。
３つの媒介契約のなかで、バランスが良い契約内容といわれています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく、特定1社のみにしか依頼できません。
また報告義務も1週間に1回となり、売却の進捗状況が一番把握できます。
大きな違いは、売主自身で買主を探してきた場合でも不動産会社を仲介しなければならず、仲介手数料の支払いが発生します。
また、売却する手段が不動産会社の力量に委ねられてしまう点も注意が必要です。

2．「結果」

E様には「専任媒介契約」をおすすめしました。不動産会社の営業活動と平行して、E様自身も買主を探すことができ、仮にE様が買主を見つけられても仲介手数料は必要ありません。

結果、4か月で弊社が買主の方を見つけ、売却が成立しました。
不動産が無事に売却できたことに加え、不動産売却の流れや注意点をしっかりと把握されたE様は、とても満足されていました。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

徳島市にお住まいの60代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、徳島市内にあるご実家を相続することになりました。
利用予定がないため、売却を検討されていますが、名義変更などの手続きを少し手間に感じています。

課題
相続した実家を売却したいが、名義変更の手続きが面倒なので、可能ならば変更せずに売却したい。

C様は徳島市内に住居を構えており、相続した徳島市のご実家の利用予定はありません。
兄弟はおらず、すでにお母様も他界しているため、ご実家を売却することにしました。
しかし、ご実家の名義変更に不安を覚えています。
お祖父様からお父様へご実家を相続した時、お父様が名義変更の手続きに苦戦していたのを覚えていたからです。
お父様のように名義変更に労力を奪われるのを避けたいため、名義変更せずに売却できないかと考えています。

C様は名義変更せずに実家を売却したく、相続手続きや不動産売却について詳しく丁寧に説明してくれる不動産会社に依頼したいと考えています。

不動産会社を探す際には

• 相続手続きから不動産の売却まで、丁寧にアドバイスしてくれる
• 徳島市の不動産売却の実績が多数あること

を重視して、相談する不動産会社を決めました。

1．本人名義ではない不動産の売却について

相続した不動産の名義変更を「相続登記」と呼び、相続した不動産を売却する際は、相続登記が必要不可欠です。
C様のお父様が亡くなった直後の売却であっても、C様のお父様名義のままでは買主への登記移転はできません。

C様は相続登記の手間と時間を懸念されていることを踏まえ、弊社が提携している司法書士に相続登記の手続き依頼することを提案させていただきました。

2．相続登記の義務化について

不動産を相続した場合、相続登記をしなければならない理由がもう1つあります。

それは相続登記が2024年4月1日から義務化されることです。

従来まで相続登記は任意となり法的期限がなく、最悪放置していても罰則はありませんでした。
しかし、2024年4月1日以降は、相続人が不動産を相続したことを認識してから３年以内に名義変更しなければ、10万円以下の過料が課せられるようになります。2024年4月1日以降に発生した相続に限らず、過去に相続したものも対象になりますので、注意が必要です。

3．「結果」

C様は名義変更の必要性を理解してくださり、司法書士へ相続登記の手続きを依頼しました。
その結果、C様は手間や労力をかけることなく相続登記を終わらせることができ、無事にご実家の売却を済ませました。

※相続登記について詳しく知りたい方はこちら

• 【徳島市版】不動産相続マニュアル
  基礎知識と手続きの流れとコツ

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は鳴門市にお住まいの50代の女性です。
お父様が急逝し、徳島市内のご実家を妹様と2人で相続する事になりました。
N様姉妹は二人とも徳島市を離れて生活しており、ご実家の売却を検討されています。

課題
姉妹2人で徳島市の実家を相続することになったため、実家を売却して現金化し、二人で分け合いたいと考えている。

N様は鳴門市に、妹様は大阪府にすでにご自宅を購入済みで、お住まいです。
相続される徳島市の一戸建てのご実家には住む予定なく、売却を検討されています。
しかし、不動産の相続も売却もはじめての経験であり、どのように手続きを進めてよいかわかりません。

N様は鳴門市にお住まいですが、売却依頼をする不動産会社は、ご実家のある徳島市にある不動産会社に依頼しようと考えています。
理由はインターネットに、不動産売却の依頼は地域密着型の不動産に相談した方がよいとあったからです。

そのため、徳島市の不動産会社をインターネットで調べ、

• 大手チェーンの不動産ではなく、地域密着型の不動産会社
• Google Mapsの口コミの評判が良い

が決め手となり、相談する不動産会社を決めました。

1．遺産の分割方法について

遺産分割の方法としては、主に4つの方法があります。

• 現物分割：現金や土地などの遺産を相続人間で物理的に振り分ける
• 換価分割：遺産を売却して得られるお金を相続人間で分配する
• 代償分割：遺産を取得した人が、他の相続人に代償金を支払う
• 共有分割：遺産を複数の相続人が共有名義で相続する

N様は姉妹で均等に遺産分割することを希望されていたので、「換価分割」をお選びになりました。

2．「換価分割」のメリットとデメリット

換価分割とは、遺産を現金化して相続人内で分配する分割方法です。
換価分割のメリットとデメリットは以下のとおりです。

相続の多くは不動産になり、不動産を物理的かつ公平に分けることは難しいです。
相続トラブル防止のためにも、遺産分割しやすい換価分割は有効な手段となります。
また、不動産を現金化することで、相続税の納税に充てることができるのも大きなメリットです。

デメリットとしては、換価分割は不動産などを売却するため、譲渡所得税が発生する点です。
譲渡所得税とは、売却により得た利益に対して課される所得税及び住民税を指します。
譲渡所得税の額が大きい場合、売却によって受け取った現金が予想以上に減少する可能性があるため、注意が必要です。

3．「結果」

N様は相続手続きとご実家の残置物を整理したあとに、売却手続きを行い、無事に売却することができました。
売却後、N様は税金を差し引いた金額を妹様と等分し、相続を終えられました。