相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は愛媛県にお住まいの50代のC様です。
C様は徳島市内のご実家で1人暮らしをされていたお母様がお亡くなりになり、ご実家を弟様と2人で相続することになりました。
しかし、ご兄弟2人とも県外にすでに持ち家があり、ご実家に移り住む予定はないため、売却して現金化することで均等に資産を分割したいと考えています。

課題
相続した実家の一戸建てを、なるべく高く売却したい。

C様と弟様は資産を少しでも多く分配できるよう、高く売りたいご意向です。
しかし、お母様は亡くなるまでの2年間、介護施設で生活していたため、その間はほぼ放置状態にありました。
劣化している可能性を考え、そのような場合でも売却できるのか、まずは不動産会社に相談してみることにしました。

地元を熟知している不動産会社が良いと考え、インターネットで徳島市内の不動産会社を探しました。
ホームページを見ていると

• 徳島市不動産会社顧客満足度No.１
• 県内トップクラスの売却実績

という文章が目に留まり、相談する不動産会社を決めました。

C様のご実家は鮎喰駅から徒歩5分圏内にあります。
鮎喰駅は徳島駅まで10分程度とアクセスも良く、需要は十分にあります。
徳島駅は県内での1日の利用者数が多く通勤・通学に適しており「徳島　阿波おどり空港」までのバスも出ているので利便性に優れた駅です。
そのため、より建物の価値を高める目的で、売却前にご実家の状態を正確に把握するホームインスペクション（住宅診断）の実施をご提案しました。

1. ホームインスペクションとは

ホームインスペクションは、住宅診断や建物検査とも呼ばれ、住宅の状態を客観的に評価するものです。
目視により、住宅の劣化状態、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、および改修にかかる費用の目安などのアドバイスが行われます。

主な診断項目は以下のとおりです。

【ホームインスペクションの診断項目】

参照：NPO法人日本ホームインスペクターズ協会

2. ホームインスペクションのメリット・デメリット

ホームインスペクション（住宅診断）には、以下のメリットとデメリットがあります。

【ホームインスペクションのメリット・デメリット】

メリット

• 売却後の不具合発覚によるトラブル軽減
• 物件に付加価値がつき差別化できる
• 買主に安心感を与えられ高く早く売却できる

デメリット

• 実施費用がかかる
• 瑕疵や不具の程度次第で、修繕費がかかる場合がある
• 全ての不具合の特定はできない

売主と買主の双方が建物の状態を確認することで、引き渡し後に問題が起きた際のトラブルを軽減できます。
また、ホームインスペクションを実施済みの物件として売り出すことにより、早く、高く売れる可能性があります。
しかし、全ての不具合が特定できるわけではないため、メリットとデメリットを理解した上で判断する必要があります。

3.「結果」

C様はホームインスペクションを実施することにしました。
その結果、水道管が故障していることが発覚し、修繕してから売り出すことになりましたが修繕には莫大な時間や費用はかからず、スムーズに売却活動を開始することができました。

その後、4ヶ月で買い手が見つかり、ホームインスペクションを実施したおかげで相場よりも高く売却できたことにC様ご兄弟は大変喜んでいらっしゃいました。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は大阪府にお住まいの40代のU様です。
U様はお父様がお亡くなりになり、ご実家の徳島市内にあるマンションを相続することになりました。
ただし、ご実家のマンションはお父様が15年前に購入したもので、ローンの返済が完了しておりません。

課題
ローンが残っているマンションをなるべく早く手放したい。

U様は現在、仕事の都合により大阪府の社宅に家族と暮らしています。
転勤族という事もあり、ご実家のマンションに転居する予定はありません。
また、お子様の学費などもあり月々の住宅ローンの支払いが負担になると不安に感じ、なるべく早くマンションを手放したいと考えています。
しかし、U様はどのような手続きをしたらいいか分からず、ひとまず不動産会社に相談してみることにしました。

マンションがある徳島市内の不動産会社に相談しようと思いインターネットで調べると

• 住宅ローンの残債があった場合の売却方法についての記載があった
• オンラインでも相談が可能なため、遠方でも気軽に相談できる

といった点に魅力を感じ、相談する不動産会社を決めました。

U様にはまず、お父様が「団体信用生命保険」に加入しているかの確認をしてもらうようお話しました。

1. 団体信用生命保険とは

「団体信用生命保険」とは住宅ローンの返済中に契約者が死亡などにより支払いが不可能になった場合、保険会社が住宅ローンの残金を保証する制度です。

基本的に住宅ローンを組む際は「団体信用生命保険」の加入が必須ですが、健康状態によっては加入できない場合もあります。
「団体信用生命保険」に加入しているかは住宅ローンを返済中の金融機関に問い合わせすることで確認できます。

2. 手続きの手順

「団体信用生命保険」に加入していた場合、以下の手続きが必要になります。

• 1． 住宅ローンの名義人が亡くなったことを金融機関に伝える
• 2． 金融機関から指示された必要書類を提出する
• 3． 保険会社の審査
• 4． 物件の名義を相続人に変更する

保険会社の審査が通れば、保険会社から住宅ローンを組んでいた金融機関へローンの残金が直接支払われます。
そのため、U様は残りの住宅ローンを返済する義務はありません。
ローンの完済が確認できたら、物件の名義を相続人に変更します。
自分でも手続きできますが、複雑な手続きであるため、司法書士に依頼するとスムーズに進めることが可能です。

3.「結果」

U様は住宅ローンが組まれている金融機関に問い合わせたところ、お父様は「団体信用生命保険」に加入していることが分かり、手続きに進むことができました。
その後、無事に保険会社の審査が通り、弊社が紹介した司法書士が名義変更を終え、売却手続きに移りました。

それから３ヶ月後に買い手が見つかり、U様はご自身が思っていた以上にスムーズに売却手続きを終えることができたので、大変喜んでいらっしゃいます。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は東京都にお住まいの60代のK様です。
K様は疎遠だった伯父様がお亡くなりになり、伯父様がお住まいだった一戸建てを相続することになりました。
また、他の相続財産を調べると伯父様にはいくらかの借金があることが発覚しました。

課題
疎遠だった親戚の借金と物件を相続してしまったため、どうにかしたい

K様は伯父様と疎遠でしたが、伯父様は独身でK様のご両親もすでに他界していたこともあり、唯一の血縁関係がK様に当たるため、相続が発生しました。

K様はで県外で生活しており、相続した一戸建てを利用する予定はありません。
一戸建てを所有していても管理費や固定資産税といった負担があるため、早く手放したいと思っています。

また、K様は疎遠だった人の借金まで引き継ぐのは嫌だと感じていました。
K様は相続した一戸建てを現金化し借金を返済したいと考え、不動産会社に相談してみることにしました。

K様は相続した一戸建てがある徳島市の不動産会社をインターネットで探しました。

• 弁護士、司法書士といった専門家と連携しており相続に関する的確なアドバイスがもらえる
• 島市の不動産市場に精通しているため、売却実績が豊富

という点を重視し、相談する不動産会社を決めました。

K様のケースは限定承認という方法で解決することができます。

1.「限定承認」と「単純承認」

【限定承認】
「限定承認」とは、プラスの財産を限度とし、マイナスの財産も全て相続することです。

限定承認の場合は、まずプラスの財産を確定させるので、マイナスの財産のほうが少なければ手元に財産が残ります。
プラスの財産を限度としているので、マイナスの財産があっても引き継がなくて済むので、負債が発生することはありません。

【単純承認】
「単純承認」とは、相続によって得るプラス財産も借金などのマイナスの財産も無条件に相続することです。

特別な手続きは特になく、スムーズに相続が可能です。
ただし、何も調べずに単純承認をしてしまうと、被相続人が借金を抱えていたことが後から発覚した場合は、そちらも引き継がなければならないといったトラブルも考えられます。
そのため、単純承認の際は被相続人の財産をしっかりと把握した上で選択することが大切です。

今回、K様は伯父様の借金額を把握していないこともあり、マイナスの財産がプラスの財産を上回っても負債が発生しない限定承認をご提案しました。

2.「結果」

K様は検討の結果、限定承認することにしました。
K様が相続した一戸建てを確認したところ築年数が古く、劣化部分もあったので売却だと買い手が見つかりづらいと判断しました。

そのため、弊社で買取させてもらうことを提案し、買取金額の説明を行ったところK様に納得していただいたので買取の手続きを開始。
その後、伯父様の負債は600万円と判明しました。

買取価格は300万円だったため、相続できるプラスの財産はありませんでしたが、負債を抱えることなく手続きができたのでK様は大変満足されています。