相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの50代、M様です。
数か月前にお父様が亡くなり、徳島市佐古三番町にあるご実家を相続されました。

M様はご自身の住まいを別に持っており、ご実家に住む予定はありません。
ご実家は築古なので、早めに売却して手放したいと考えていました。

売却に向けて不動産会社に査定を依頼すると、担当者から「この土地は道路に接する部分（間口）の長さが約1.8mしかなく、建築のルールで求められる2m以上に届かない」と指摘を受けます。住むことはできても、取り壊して新しい家を建てられない「再建築不可」の土地だったのです。

併せて、担当者から「この状態では仲介に出しても買い手を見つけるのは難しい」とも言われ、「再建築不可の実家は売れないのではないか」と不安になったM様は、ほかの不動産会社にも相談してみることにしました。

課題
再建築不可物件の実家を相続した。手放したいが、売れないのではと不安。

「建て替えできない土地でも売却に向けた具体的な方法を提案してくれる会社に相談したい」と考えたM様は、徳島市内の不動産会社をインターネットで調べました。そのなかで、

• 相続した不動産の売却事例を数多く公開しており、売却が難しい物件も扱っていそうだと感じた
• 徳島市で長く営業している地域密着型の会社で、周辺の土地事情にも詳しそうだと感じた

上記2点が決め手となり、あおの不動産へ相談することにしました。

M様のご実家のように、建て替えが認められない土地を「再建築不可物件」といいます。
弊社はまず「再建築不可物件」についてご説明いたしました。

1.「再建築不可物件」とは

「再建築不可物件」とは、今ある建物には住めても取り壊して新しい建物を建て直すことができない不動産のことです。

建物の敷地は原則、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと建築基準法第43条で定められており、この決まりを「接道義務」といいます。

道路に全く接していない、接する長さが2mに満たない、接している道が建築基準法上の道路ではない、などの土地は接道義務を満たさず再建築不可となります。

M様のご実家の土地は、道路に接する部分（間口）が約1.8mしかなく、2mに届いていませんでした。

2.「再建築不可物件」を売却する主な方法

「再建築不可物件」は建て替えができないため用途が限られ、住宅ローンの担保評価も低くなることから、一般の市場では買い手を見つけにくい物件です。

売りにくい物件ではありますが、売却する方法はいくつかあります。

＜再建築不可物件を売却する主な方法＞

3.「結果」

M様のご実家は、隣地が接道しており、敷地を広げる余地がありました。そこで弊社は、隣接する土地の所有者へ売却することをご提案しました。

M様にご了解いただいたので、早速、隣地の所有者へ弊社が打診してみると、「以前から敷地が手狭で、庭や駐車スペースを広げたい」という希望をお持ちでした。弊社は両方の土地を合わせて活用できる利点をご説明し、交渉を進めました。

M様の古家は買主側で解体し、隣地と合わせて一体の敷地として使う前提で条件を調整。
隣地の所有者には現況のまま引き渡す形で売買契約が成立しました。

M様は「売れないと思っていた実家を隣の方に引き継いでもらえて安心しました」と話してくださいました。

2.徳島市にお住まいのR様が、「建築基準法上の道路に接していない再建築不可の実家を売却した事例」

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの60代、R様です。
昨年お母様が亡くなり、徳島市勢見町にあるご実家を相続されました。

R様はご自身の住まいをお持ちなので、ご実家に移り住む予定はありません。
築年数も古く、誰も住まないまま維持していくのは固定資産税や管理の面で負担が大きいと感じ、売却したいと考えていました。

ただ、R様のご実家は公道へは細い通路（私道）を通ってしか出入りできず、建築基準法上の道路には接していない土地に建てられていた再建築不可物件でした。

普通に売り出しても建て替えられない土地では買い手が限られてしまいます。
「建て替えができない土地でも売却できるのか」と不安になったR様は、不動産会社に相談することにしました。

課題
公道に接しておらず、建て替えができない実家を相続したが、売却できるのか心配。

「再建築不可物件でも売れる可能性を見極めて動いてくれる会社に頼みたい」と考えたR様は、徳島市内の不動産会社に複数問い合わせました。そのなかで、

• 電話相談で「再建築不可物件」のような売却が難しいケースでも可能性を示してくれた
• さまざまな分野の専門家と連携しているので、臨機応変に対応してくれそうだった

上記2点が決め手となり、あおの不動産に相談することにしました。

R様のご実家のように、私道や通路にしか接しておらず、建築基準法上の道路に接していない土地は接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接すること）を満たさないため、再建築不可物件となり原則建て替えができません。

ただし、次のような特例で建築が認められる場合があります。

1.「再建築不可物件」でも建築が認められるケース

建築基準法第43条第2項第2号では、敷地の周囲に広い空地があるなど一定の基準を満たす建築物について、交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと特定行政庁が認め、建築審査会の同意を得て許可した場合には、例外的に建築が認められることがあります。

徳島市内の物件は徳島市が窓口となり、次のような流れで進みます。

＜第43条第2項第2号の許可を受けるまでの流れ＞

徳島市では許可事務の迅速化のため独自の許可基準を定めており、基準に当てはまるかどうかを事前に確認できます。

なお、許可は建築計画ごとに個別に出されるもので、一度認められても将来さらに建て替えるときには改めて手続きが必要です。

2.「結果」

弊社が連携する専門家とともにR様のご実家を調査したところ、R様の土地から公道へ通じる通路について、避難や通行の安全の面で支障がないと確認できました。
第43条第2項第2号の許可基準に該当する可能性があることが分かります。

そこで、将来建て替える場合には許可の手続きが必要であることを購入希望者へお伝えしたうえで売り出したところ、物件に興味を持った方が見つかり、条件が折り合って520万円で売買契約に至りました。

R様は「再建築できない土地だから第三者には売れないと諦めていましたが、売れる可能性を提示してもらえて救われました」と話してくださいました。

3.徳島市にお住まいのT様が、「狭小地で築古の実家を現況のまま売却できた事例」

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの40代、T様です。
昨年、長く一人暮らしをされていたお父様が亡くなり、徳島市中前川町の木造2階建てのご実家を受け継がれました。

T様は数年前にご自身の住まいを構えて独立しており、ご実家に戻る予定はありません。
築48年のご実家は雨戸の建て付けの悪さや水回りの傷みが目立ち、住むにも貸すにも手を入れなければ難しい状態でした。

空き家のまま固定資産税と管理の手間を抱え続けたくないと、T様は売却を決めます。
当初は「古い家は取り壊し、更地にして売り出すのがいちばん」と考え、解体に向けて動き出そうとしました。

ところがT様のご実家は前面の道路が幅4m未満のため、建て替えるときは敷地の一部を道路として空ける必要があり、ただでさえ手狭な敷地がいっそう小さくなってしまう土地でした。

「更地にするべきか、古い家のままで売り出すべきか、どうすれば売れるのか分からない」と思ったT様は、地元の不動産会社に相談することにしました。

課題
前面道路が幅4m未満で築古の実家を売りたいが、どうすれば売れるのかわからない。

T様は、徳島市内の不動産会社を数社あたりました。そのなかで、

• 仲介だけでなく買取にも対応できるとのことで、選択肢を複数示してくれた
• 徳島市の地域特性に明るく、個別具体的なプランを親身に提案してくれた

上記2点が決め手となり、あおの不動産へ相談することにしました。

T様のご実家は、前面道路の幅が4mに足りない土地です。
前面道路が建築基準法第42条第2項道路に該当する場合、建て替えの際には原則として道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退（セットバック）させる必要があります。

後退した部分には建物や塀などを設けることができず、建築時の敷地面積として扱うこともできません。
そのため、解体費をかけて更地にしても、セットバック後に建築に使える範囲は限られたままであり、必ずしも売却しやすくなるとは限りません。

そこで弊社は、セットバックが必要な物件の主な売却方法についてご説明しました。

1.セットバックが必要な物件の主な売却方法

セットバックで狭くなる物件の売却方法は、次の3つです。

＜セットバックが必要な物件の主な売却方法＞

2.「結果」

T様は、ご実家の狭さと古さ、解体費をかけたくないという希望から、現況渡しを軸に進めることにしました。

弊社はセットバックで後退が必要になる範囲や、将来建て替える場合の条件をあらかじめ整理し、買い手に具体的にお伝えしたうえで、現況のまま売り出します。

ほどなく購入後のリフォームを前提とした買い手が見つかり、条件が折り合って450万円で売買契約に至りました。

T様は「更地にしないと売れないと思っていましたが、そのままの状態で引き継いでくださる方が見つかって安心しました」と話してくださいました。