売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は兵庫県に住む50代のO様とそのお母様です。
O様のお母様は、お亡くなりになる2年前から将来の事を考え、自身が所有する徳島市にあるマンションと金融資産の相続で争いが起きないよう、生前対策に取り組まれました。
そして昨年お亡くなりになり、O様は実際に相続の手続きを始める事となりました。

課題
2年前に母と一緒に作成した遺言書通りに相続したい。

2年前、3兄弟の長男であるO様はお母様から遺産相続に関しての相談を受け、兄弟間で争いなく遺産を分配する方法を話し合いました。
O様兄弟は全員遠方にお住まいで、お母様が住まわれていたマンションに住む予定はありませんでした。
マンションを売却することが最適な方法だと考え、相続が発生した際に争族にならないよう生前対策として遺言書を残すことを提案しました。

O様は、地元の不動産会社をインターネットで探し、いくつかのホームページを見比べ

• 県内トップクラスの売却実績があり信用できる
• 相続に関する紹介ページがあり、最適な提案をしてくれそう

といった点に惹かれて相談に来てくださいました。

相続が「争族」にならないためにも、遺言書はとても重要です。

金融資産と違い、不動産の場合は物理的に均等に分けることはできないので、争いの原因になり易いです。
そのため、O様のお母様には生前対策として遺言書を残すことをおすすめし、「マンションを売却し、その売却益と金融資産を合わせて兄弟間で均等に分配する」と記載すればトラブルを防ぐことができるとアドバイスしました。

O様とO様のお母様には、遺言書に関して下記をご説明しました。

1. 遺言書の種類

遺言書は大きく分けて2つの種類があります。

・自筆証書遺言

被相続人自身が書いた遺言書です。
自筆証書遺言の場合、家庭裁判所で検認の作業が必要となります。
ただし、令和2年7月10日に施行された「自筆証書遺言書保管制度」によって法務局に保管されていた場合は、家庭裁判所での検認は不要です。

・公正証書遺言

証人の立ち合いのもと、公証人によって作成された遺言書です。
公証人とは、法務大臣から任命された法律の専門家で、公証事務を行っています。
記載内容に不備がないか公証人が確認し、公証役場に原本が保管されます。
そのため、家庭裁判所での検認の作業は不要です。

O様のお母様は、自筆証書遺言を選び、自筆証書遺言書保管制度を活用して法務局に保管することにしました。
この方法を選んだ理由は「家庭裁判所での検認の手続きが不要」で、「公証人に依頼する必要がない」からです。

2.「自筆証書遺言書保管制度」とは

自筆証書遺言書保管制度は、令和2年7月10日に開始された自筆証書遺言書を法務局に画像データとして保管する制度です。

自筆証書遺言書保管制度を利用するための流れは、以下のとおりです。

• 1.　自筆の遺言書を作成する
• 2.　遺言書を保管する法務局を探し申請する
• 3.　遺言書の保管申請書を作成する
• 4.　遺言書の保管申請の予約をする
• 5.　保管すると決めた法務局に来庁し保管申請をする
• 6.　保管証を受け取る

自筆証書遺言書保管制度の利用には、遺言者本人が法務局に直接行き、保管申請を行う必要があります。
また、代理人が申請したり、郵送で申請したりすることはできません。

3.「結果」

O様のお母様は、O様と共に作成された遺言書を残されて昨年、お亡くなりになりました。
O様は遺言書に従って弊社でマンションを売却し、その売却益と金融資産を3兄弟で均等に分けることができ、揉めることなく遺産分配が行われました。

O様はお母様の希望通りに兄弟で揉めることなく相続できたことに大変喜んでいらっしゃいました。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの70代のU様です。
相続の生前対策として現在お住まいの一戸建ての住み替えを検討されています。
2人のご子息が県外で生活しており、現在の実家に移り住む予定はないそうです。
そのため、将来的に相続が発生した際に不動産を残すこと自体がご子息たちにとって負担になると考えています。

課題
相続の生前対策として住んでいる一戸建てを売却して現金化し、売却後の住み替え物件も選びたい。

現在の自宅である一戸建てを売却して現金化しておくことで、将来的にご子息たちが相続手続きをスムーズに進められるようにすることを望まれています。
加えて、U様が売却後に借りる住まいについてもあわせて相談することをお考えです。

U様は「相続」に対して強みがある市内の不動産会社をインターネットで調べて、何件か相談をしに行きました。その中で

• 親身になって相談を聞いてくれた
• 相続に関する知識が豊富で最適な提案をしてくれた

ことが自分の悩み解決につながると思い、依頼する不動産会社を決定しました。

U様から詳しくお話を聞くと、住み替えを希望しているが、実は住み慣れた自宅を離れることに抵抗がある事がわかりました。
そこで、

• ご自宅である一戸建てを売却したい
• 住み慣れた自宅から離れたくない

ということを叶えることができる「リースバック」を提案いたしました。

1. 「リースバック」とは

リースバックとは、売却した後もそのまま同じ物件に住み続けられる制度です。
リースバックを利用すれば、U様はご自宅を不動産会社に売却し、売却したご自宅を不動産会社から賃貸物件として借りて住み続ける事ができます。

以下にリースバックを利用した場合のメリットとデメリットについてまとめました。

【メリット】
・売却後もそのまま自宅に住み続けることが可能
・引っ越せずに賃貸物件に移行できる
・素早く現金化できる
・物件の売却を近所に知られない

【デメリット】
・売却金額が相場よりも安くなることが多い
・賃料の支払いの合計が、売却金額よりも多くなるケースもある
・契約方法によっては、期間満了で退去しなければならない

リースバックに関してはトラブルも多いため、国土交通省が発行している「住宅リースバックに関するガイドブック」もご参照ください。

参考：国土交通省住宅局｜住宅のリースバックに関するガイドブック（PDF形式）

2.「結果」

デメリットはあるものの、リースバック制度は「住む場所を変えずに自宅を現金化できる」という点で、U様にとって悩みの全てを解決できる手段になります。
結果、U様はご自宅を売却した後にリースバックを利用して、今もご自宅に住まわれています。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの70代のW様です。
W様にはお孫様が1人おられ、お孫様は来年から大学生になるご予定だそうです。
W様は現在、お住いである一戸建てのご自宅を売却しその売却益をお孫様の学費の足しになるよう渡したいと考えています。

課題
現在、住んでいる一戸建てを売却し、売却益を孫に渡したい。

数年前に奥様がお亡くなりになり、W様は現在、徳島市で一人暮らしをされています。
W様は高齢ということもあり、遠方にお住まいのご子息がW様を1人にしておくことを不安に思い、一緒に暮らすことを提案されたそうです。
W様もその提案に賛成しており、W様は現在の住まいである一戸建てを売却することにしました。
また、その売却益をお孫様の学費として渡したいと考えています。

W様はひとまず、ご自宅の一戸建てを売却するために、徳島市内の不動産会社をいくつか訪れ、その中で

• 税理士、司法書士といった士業と連携しており相続に関する的確なアドバイスがもらえた
• 徳島市での実績が豊富で様々な知識を持っており、幅広い提案をしてくれた

という点で自分の希望を叶えられそうと感じた不動産会社に相談することを決めました。

W様のケースは生前贈与という方法で解決することができます。
また、今回は財産を教育資金として活用することになっているため「教育資金の一括贈与」の適用が可能です。

まず、W様には生前贈与がどのような制度かを説明しました。

1.「生前贈与」とは

生前贈与とは、被相続人が生前に他者へ財産を分け与えることです。
W様はご存命のため、「生前贈与」という形でお孫様に売却益を財産として渡すことができます。

2.「教育資金の一括贈与」

W様は今回、お孫様の学費の足しになるようにと売却益を渡すことを希望されています。
そもそも教育資金としての贈与は必要な資金として認められており、非課税になりますが、贈与された資金を全て使い切ることができず、残りを貯蓄に回した場合などは贈与税がかかります。

非課税にする手段として「教育資金の一括贈与」という制度をおすすめしました。
「教育資金の一括贈与」制度を利用すると、30歳未満の方が直系尊属から教育資金の贈与を受けた場合、最大1,500万円までを非課税の対象外にできます。

手続きとしては金融機関等と一定の契約を締結し、金融機関等の営業所を経由して教育資金非課税申告書を提出します。

参考：国税庁「No.4510 直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税」

3. 結果

今回、W様は弊社の税理士と相談し、「教育資金の一括贈与」を選択しました。
W様はそのまま売却手続きに移ることになりました。
W様のご実家は徒歩5分圏内にJR徳島線「鮎喰駅」があり、「鮎喰駅」は徳島県の中心地でもある「徳島駅」までおよそ10分で着けるアクセスが良いエリアにあるため、需要が高いです。
そのため、売却を開始してから3ヶ月後には買手が見つかり、W様は無事に売却益をお孫様に贈与することができました。