売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

E様は徳島市にお住まいの50代のお客様です。
同居していたお父様が亡くなり、E様が遺産相続をすることになりました。
相続財産には預貯金とご実家、さらに先祖代々から引き継がれた約20aの田畑が含まれています。
約20aの田畑すべてを耕作するつもりはE様にはなく、耕作しない部分を売却したいと考えています。

課題
相続した田畑のうち、耕作しない部分を売却したい

会社員として働くE様は、負担にならない程度に相続した田畑で耕作を行いたいと考えています。
また、E様はご子息のためにある程度の土地を残しておきたいと思っていますが、耕作の労力や相続税の問題を考慮すると20aの広さの田畑は必要ないため、田畑の一部の売却を検討しています。

不動産売却に詳しくないE様は地元の不動産会社に相談することにしました。
徳島市内にある不動産会社を数軒まわり、

• 農地の売却について的確なアドバイスをしてくれた
• 押し付けるような営業トークではなく、話をじっくり聞いてくれた
• 親身になって相談にのってくれた

ことが決め手となり、正式に依頼することにしました。

1. 農地の宅地転用とは

農地は法律によって様々な規制が設けられており、通常の土地のようにすぐに住宅を建てることができず、また一般の買い手に簡単に売却することができません。

農地に住宅を建てたり、一般の買い手に売却したりするには、農地を宅地に転用する必要があり、農業委員会や都道府県知事の許可が必要となります。

参照元：農地法｜第5条

しかし、どのような農地でも転用の許可が下りるわけではなく、以下のような農地に限られます。

• 立地基準を満たしている農地
• 一般基準を満たしている農地

【立地基準】

立地基準とは農地がどのような営農状況にあるのか、周辺の開発の状況どの程度かによって、以下の5つの区分に分類し、基準を定めたものです。

• 農用地区域内農地
• 甲種農地
• 第1種農地
• 第2種農地
• 第3種農地

上記の農地の中で、宅地に転用できるのは第2種農地と第3種農地だけになります。
第2種農地は市街化が見込まれる地域の農地のことで、第3種農地は市街地内にある農地を指します。

参照元：農林水産省｜農地転用許可制度の概要

【一般基準】

立地基準に加え、農地を宅地に転用するためには、一般基準もクリアする必要があります。
農地の一般基準とは、農地転用の確実性や周辺の農地への支障の有無などを審査する基準です。

ただし、市街化区域内にある農地に関しては、農業委員会や都道府県知事の許可は必要なく、農業委員会に届出すれば宅地への転用が可能です。

参照元：農林水産省｜農地転⽤許可の⼿続について

【徳島市の場合】

徳島市の場合は、以下のように定められています。

＜徳島市内の農地を転用する場合＞

参照元：徳島市農業委員会事務局｜農地の転用（農地法第4条・5条）

2.「結果」

E様は検討の結果、弊社の提案どおりに農地を宅地に転用して売却することとしました。
相続手続き完了後に農業委員会へ宅地への転用の届出をして売却活動に入り、約３か月後に不動産開発業者が購入することになりました。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

G様は広島市にお住いの50代のお客様です。
徳島市の老人ホームに入所していたお母様が亡くなり、相続が発生しました。
相続遺産には「500万円の預金」と賃貸用として貸し出されていた「投資用マンション」が含まれていましたが、マンションはお母様の弟様との共有名義でした。
G様は共有名義のマンションを維持すべきか売却すべきかを検討されています。

課題
共有持分として相続したマンションを「維持すべきか」「売却すべきか」を判断したい

G様はお母様が相続によって投資用マンションを所有することになったのを把握していましたが、共有名義になっていたことは知りませんでした。
G様にとっては叔父にあたる方と共同所有となりますが、叔父様とは疎遠になっており連絡ができずに困っています。

不動産会社の探し方・選び方

G様は相続についても不動産売却についても詳しくなかったため、地元で相続に強い不動産会社に相談することに決めました。

徳島市で相続に強い不動産会社をインターネットで検索していると

• 相続の相談実績が豊富にある
• 弁護士、司法書士などの士業と連携している

ことがご自身の問題解決につながると思い、相談する不動産会社を決めました。

G様の「トラブル・課題」の解決方法

G様は疎遠になっている叔父様と共有持分としてマンションを相続したあと、マンションの所有を維持していくべきか、売却すべきかを迷われていました。

不動産を共有で相続することはよくあることですが、トラブルの原因になることも多いため、共有名義の不動産を所有するリスクについて説明いたしました。

1.共有になっているマンションを相続するリスク

共有持分のマンションを相続した場合のリスクは、以下のようなことが考えられます。

• 利用方法で揉める
• 管理費や税金の負担で揉める
• 他の共有者と音信不通になる

【利用方法で揉める】

共有名義のマンションでは、売却や賃貸、リフォームなどをする場合は、共有者の同意が必要になります。

参照元：民法｜第251条、252条

そのため、共有名義でマンションを持っている期間が長くなればなるほど、リフォームや修繕などで揉めるリスクが高くなります。

【管理費や税金の負担で揉める】

マンションには管理費や修繕積立金、固定資産税を支払う必要がありますが、共有名義の場合は、代表者が管理費などを一旦立て替えるのが一般的です。
仮に代表者になって立て替えている場合に、他の共有者が支払ってくれないと自分の負担が増えることになります。

【他の共有者と音信不通になる】

今回のように相続が続くと、面識のない人が共有者になっていき、連絡がとれなくなる事例があります。
さらに所有期間が長くなると相続を重ねて共有者の数が多くなり、共有者全員の同意をとるだけでも苦労することになります。

2．「結果」

検討された結果、G様は共有名義のマンションを維持していくリスクを考慮し、売却することを決断されました。
弊社が紹介した司法書士に依頼して、連絡のつかない共有者の住所を特定してマンションの売却を相談したところ、売却に応じてくれることになりました。

入居者がいるため投資用のマンションとしての売却になりましたが、徳島駅まで徒歩圏内の好立地だったため、2か月で無事売却することができた次第です。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

S様は東京都にお住いの40代のお客様です。
お父様が亡くなられてご実家の一戸建てを相続することになりましたが、よくよく調べてみるとご実家は定期借地上の建物だと判明しました。
S様は東京都のマンションにご自身の家族とお住いのため、ご実家を売却したい考えですが、定期借地上の建物が売れるのかどうかを知りたいとお思いです。

課題
定期借地上の建物である実家の戸建てを売却したい

S様はご実家にあった借地契約書を確認したところ残存期間があと23年もあり、地代が月に4万円かかっていることがわかりました。
ご実家を売却できないと毎月4万円の地代を負担することになります。
定期借地上の建物を売却するとなると、かなりの手間や労力がかかると思い相続放棄も検討しましたが、預金が600万円あったため、可能であれば売却したいご意向です。

不動産に詳しくないS様は、とりあえず相続予定の定期借地上にある建物が売れるかを知りたいため、徳島市を熟知した不動産会社に相談したいと考え、インターネットで検索することにしました。

• 徳島市で30年以上の不動産取引実績がある
• 徳島市にある不動産会社の顧客満足度でNo.1になっている
• オンラインでの相談が可能である

ことが決め手となり、相談する不動産会社を決めました。

1. 定期借地権の種類

定期借地権とは借地借家法に規定される借地権の1つで、他人が所有する土地を借りて、自己の建物を建てられる権利です。

平成4年に施行された定期借地権は従来の借地権と異なり、契約期間が決められて基本的に延長がありません。
そのため、地主は従来に比べて安心して土地を貸すことができ、借り手はより少ない負担で建物を建てることが可能となりました。

＜定期借地権の種類＞

今回のS様のケースでは一般定期借地権に該当するため、地主に買い取ってもらうことができず、途中解約は基本的に認められていません。
また、定期借地上にある住宅は買い手を見つけることが非常に難しい物件のため、S様には時間がかかる可能性を示唆したうえで、不動産投資家に売却することを提案しました。

2.「結果」

地主の譲渡承諾も必要だったため10か月ほどの期間を要しましたが、定期借地権上のご実家をなんとか売却することができ、S様に喜んでいただけました。