誰が何をどれくらい相続するかを決める方法は大きく3つあり、遺言書がある場合は「遺言書による相続」、遺言書がない場合は「遺産分割協議による相続」になります。
「法定相続分に則った相続」は実際あまり行われません。

【不動産の相続方法3つとその概要】

法定相続人は配偶者が最も優遇され、その下に「子またはその代襲相続人（孫）」、「直系尊属（父母）」、「兄弟姉妹またはその代襲相続人（甥・姪）」がこの順番で優遇されています。
法定相続分は、法律によって以下のように割合が定められています。

【法定相続分】

参考：国税庁相続人の範囲と法定相続分

複数人で相続した不動産の分割方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」と大きく4つあります。
財産の内容と、どのように分配したいかで取るべき方法が変わります。

【4つの分割方法とその概要　向いているケース　一覧】

相続した不動産の相続税評価の方法は土地と建物とで異なります。
土地の場合は基本路線価方式で行いますが、例外的に路線価が設定されていない土地に限っては倍率方式を用います。なお2023年時点での徳島県の路線価は平均で0.7%下回り28年連続で下落しています。
建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になるので簡単です。

【不動産の評価方法とその概要】

相続手続きにかかる主な税金・費用で、最も負担が重くなりがちなのが相続税です。「相続した不動産の評価額」等、資産の状況により変化します。
また相続税はこの後解説する基礎控除額を超える場合のみに発生します。実際に相続税を支払う人は全体の1割もいません。

【不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧】

基礎控除は無条件で使えます。それ以外で最も大きな効果を持つのが小規模宅地の特例です。
その他、控除の条件にご自身が当てはまるかどうかの判断は難しいため、税理士に依頼した方が確実でしょう。

【相続で使える控除と控除額の目安　一覧】

相続が発生したら、以下の流れに沿って期限までに必要な手続きを行います。
また、手続きは多くの段階を専門家（弁護士・司法書士・税理士）に依頼可能です。

【相続発生から手続きの流れ・任せられる専門家・手続き期限　一覧】

なかでも司法書士は、相続人間で揉め事がないのであれば、不動産相続では強い味方です。幅広い分野をカバーしているうえ、弁護士よりも依頼費用が安価に済むことが多くなっています。

弁護士は、特に「相続で揉めている時」に依頼するべき専門家です。
税理士は、税金面でのサポートが必要な時に依頼するとよいでしょう。

1．遺言書の確認・検認

遺言書があれば、相続は原則その内容に沿って行われることになります。
遺言書があるかないかによってその後の手続きが異なって来るので、確認は一番初めに行いましょう。
遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、このうち公正証書遺言を除く2つについては、家庭裁判所で検認が必要です。
検認をせずに遺言書を開封すると、5万円以下の過料が課されることがあります。

2．法定相続人の確認　（弁護士、司法書士等に依頼可能）

遺言書がなかった場合、被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより、法定相続人を調査します。

こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

3．相続財産調査（弁護士、司法書士等に依頼可能）

法定相続人の確認と併せて、被相続人の財産を調査します。
預貯金や不動産、有価証券等のプラスの財産に加え、住宅ローンなどの借金、未払いの税金なども全てを調べ上げます。

なお、相続財産に不動産があるかないかについては、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
依頼できる専門家については、法定相続人の確認と同じです。

4．遺産分割協議（もめている場合、弁護士に依頼できる）

遺言書があれば原則その内容に従いますが、ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う、遺産分割協議を行います。

この時、相続人間で揉め事が起きているような場合には、弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

5．限定承認、相続放棄の手続き（主に弁護士に依頼可能）

被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

6．準確定申告（税理士に依頼可能）

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。
また、限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

7．遺産分割協議書の作成（弁護士、司法書士等に依頼可能）

複数の相続人がいる場合に発生する手続きです。

遺産分割協議で決まった内容に従い、遺産分割協議書を作成します。

弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税理士でも対応してくれることがあります。

8．相続税申告（税理士に依頼可能）

相続財産の額が基礎控除を上回った場合のみ発生する手続きです。
相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。もし遅れたり、納税額が足りなければ、延滞税や加算税が課されます。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

9．遺留分侵害額請求（弁護士に依頼可能）

遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで、自分以外の相続人が、遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。

参照：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

10．相続登記（司法書士に依頼可能）

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日を目処に義務化されます。
またこれが終わらないと、物件の売却はできません。
こちらは、司法書士にのみ依頼可能です。

期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

参照：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

徳島県での遺産相続の内訳は不動産が約6割を占め、全国的に高い割合となっています。
また相続した不動産の活用方法のうち、だれも居住せずそのまま維持する「空き家」の割合が平成30年度には19.5%とこちらも全国平均と比べ大幅に高くなっています。

参考：退職前後世代が経験した資産承継に関する実態調査全国47都道府県レポート【徳島県の特徴】/2021年2月MUFG資産形成研究所
参考：徳島市 徳島市空家等対策計画（案）

「相続を受ける人」の状況

NTTデータ経営研究所の調査によると、都市部居住の 50～60 代のうち、半数近くの人が出身地から 1 時間以上離れて暮らしていることが分かっており、更に、親と別居している人の割合は6割を超えています。
別居の親の資産の把握状況も「把握していない」が6割を上回りました。

【図　別居している親の資産の把握状況】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

なお、親と相続の相談をしたことがあるかについては、全体の7割弱が「したことがない」もしくは「する必要性を感じなかった」と回答しています。

この結果から、親とは離れて暮らしており、資産の状況も相続に関する相談もしていないという人が全体の半分以上を占めていることが分かります。

「相続を受ける人」の悩み

一般的に、相続発生まででは介護の不安や、被相続人が認知症になることの心配など、親の健康状態に関わる悩みが多く、相続発生後では、相続手続きや流れと相続税に関する悩みが多数を占めている模様です。

また、専門家にサポートしてほしいことの調査でも、税金についてのサポートは上位にあがりがちです。財産の額が多い家庭では、相続争いの心配から、弁護士に間に立ってほしいという意見がありました。
また、不動産など分けにくい財産の分配について心配する声も一定数上がっています。

「相続を受ける人」が情報収集をする方法

ブランディングテクノロジーの調査によると、相続の情報収集の手段で最も多く使われているものはインターネットでした。
その次に知人への相談が多く、一定数士業からの紹介もあるようです。

【図　相続の情報収集で最も参考にした情報】

参照：https://www.branding-t.co.jp/case/realestate/11336/

NTTデータ経営研究所の調査によると、相談先は 「税理士」が最多でした。
この結果から、相続に関しては特に税金面が気になっている人が多いと考察できます。

【図　相続に関する外部専門家への相談経験・相談意向】

【図表 3-2-1】相続に関する外部専門家への相談経験/相談意向

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

ただし、他調査だと「親族ともめるのが心配」という悩みが多く、弁護士が相談先の1位に上がっている例もあります。

不動産相続に関していえば、不動産屋さんが連携している不動産に詳しい士業等の専門家を紹介してくれるので、不動産屋さんに相談するのも適切な選択肢の一つです。

徳島市の不動産売却相場は、直近で種類別に大体以下のようになっています。

【表　徳島市の不動産の売却相場　種類別】

徳島市の地価は徳島駅周辺の一部市街地を除いて全体的に減少傾向にあります。
徳島駅北部の南前川町、中常三島町、阿波富田西側の富田橋などは駅まで徒歩圏内と利便性がよく地価は昨年度と比較して上昇しています。
今後は新町西地区での再開発や県立ホールの建設、徳島駅前のアミコビル全面リニューアルが進み、人の動きが活発になれば中心市街地全体の地価の上昇につながると期待されています。

地価が下落している地域は早めに売却の決断をする

徳島市の地価はわずかに下落傾向のため、特に相続しても居住する予定がなく空き家となっている物件は早めの売却も考えた方がよいでしょう。
徳島市は不動産の相続税評価の基準となる路線価も28年連続で下落しているため相続税も安くなります。
売却が難しいため不動産の相続を放棄する方もいますが、一度買取実績のある不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

相続の手続きに詳しい不動産会社を選ぶ

不動産の相続には書類集めから家族間の協議まで大変な労力がかかります。
すでに相続した不動産の売却を決断している場合は相続に関する事情や手続きにも詳しい不動産売買専門の不動産会社を選ぶのがおすすめです。司法書士や税理士と連携している場合は不動産売却のアドバイスから相続手続きまでまとめて相談や依頼ができます。

遠方からも相談、依頼ができる不動産会社を選ぶ

徳島市では年々核家族化が進み、若い世代の県外への転出人数も増加しています。両親が残した実家を住み継ぐことなく売却する事になる場合、遠方から手続きのために現地に何度も赴くのは費用も体力も消耗します。
メールやLINEなどで気軽に相談や依頼ができ、戸籍謄本の収集や金融機関、現地にいる相続人とのやりとりなどを代行してくれる不動産会社を選べば、相続手続きに関する負担を軽くする事ができます。

徳島市の相続事例についてご紹介いたします。

不動産の相続手続きには大きく分けて、「登記手続き」と「相続税申告手続き」があります。

登記手続きに必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【登記手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

相続税申告に必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【相続税申告手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

相続税申告手続きは、8割以上の人が税理士に依頼していると言われています。
煩雑で難関な手続きになりますので、自信がないという方は依頼してみても良いかもしれません。報酬の目安は、遺産総額の0.5～1.0%です。

【徳島市役所】
〒770-8571　徳島県徳島市幸町2丁目5番地
電話：088-621-5111（代表）

HP：https://www.city.itoshima.lg.jp/

【徳島地方法務局 本局】
〒770-8512徳島県徳島市徳島町城内6番地6徳島地方合同庁舎
電話：代表　088-622-4171

徳島市役所

徳島市役所には、身近な方が亡くなられた際の手続きが複数の窓口で行われる事によるご遺族の負担を軽減するための、「おくやみコーナー」や、弁護士、司法書士など専門資格を持つ相談員と無料相談ができる「暮らしの相談」サービスがあります。

【市民生活相談課おくやみコーナー担当】
〒770-8571　徳島県徳島市幸町2丁目5番地（本館1階）
電話番号：088-621-5039
HP：https://www.city.tokushima.tokushima.jp/smph/kurashi/todokede/okuyamikonagoannnai.html

【暮らしの相談】
市民生活相談課　市民相談担当
電話番号：088-621-5200・5129
HP：https://www.city.tokushima.tokushima.jp/smph/kurashi/soudan/soudan_kurashi.html

相続の際の悩みの内容別に、士業で適切な相談先をざっくりまとめたのが以下の一覧です。

徳島市で相続の際に相談できる士業について、詳しくは以下のページをご覧ください。

• 【徳島市版】相続に強いおすすめ専門家一覧と相談する専門家の選び方