売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの60代のS様です。
先日お父様が亡くなり、徳島市佐古にあるご実家を相続されました。

相続したご実家はお父様の名義ですが、土地は別の方（地主）が所有しており、お父様は地主の土地を借りて家を建てて住んでいたようで、ご実家は借地権付きの建物でした。

S様自身は徳島市内に持ち家があり、ご実家に住む予定はないため、売却して現金化したいと考えています。

しかし、「土地が他人のものなのに、売れるのか？」「売るには地主の許可がいるんだろうか？」と疑問が浮かんで、何から手を付ければよいかわかりません。

「普通の売却とは違うのかもしれない」と、借地権付きの建物に詳しい不動産会社に相談することにしました。

課題
相続した借地権付きの実家を売却したいが、売れるのか知りたい

S様は、徳島市内の不動産会社をインターネットで検索し、いくつかの会社のサイトを比較した中で、

• 相続に関する専門ページがあり、相続不動産の対応に慣れていそう
• 相続の相談実績が年間180件以上あり、不動産事情に精通してそう

上記2点が決め手となり、あおの不動産へ相談することにしました。

S様は「借地権付きのご実家は売れるのか」心配なさっておりました。
結論からお伝えすると、地主の承諾を得れば、借地権付きの建物でも第三者に売却することは可能です。

ただし、借地権は一般的な所有権の不動産と仕組みが異なるため、弊社はまず「借地権」についてご説明いたしました。

1.「借地権」とは

他人の土地を借りて建物を建てている場合、その土地には2つの権利が存在します。
借地権が設定されている土地の所有権（地主の権利）「底地」、他人の土地を借りて建物を建てている借地人の権利を「借地権」といいます。

S様のご実家は「土地が他人名義の家」ではなく、「借地権という権利付きの一戸建て」として売却することができます。

ただし、「借地権付き建物」を第三者に売却するには地主の承諾が必要になります。
また見返りとして「譲渡承諾料」を地主に支払うのが一般的で、相場は借地権価格の10％程度が一般的です。

※金額は地主との交渉で決まるため、相場通りになるとは限りません。

2.「結果」

弊社はS様に「地主様への譲渡承諾の交渉から、買主探し、売買契約の手続きまで、すべてサポートいたします」とお伝えしました。

S様にご了解いただき、まず地主様にご挨拶に伺い、借地権の譲渡承諾についてご相談しました。

地主様は「長年お父様にはきちんと地代を払ってもらっていたから、買主さんがしっかりした方なら異存はない」と快くご承諾くださいました。

その後、５か月ほどで売買契約が成立し、借地権付きのご実家を売却することができました。
S様からは「土地が他人のものだから売れないかと心配でしたが、きちんとした金額で売れて驚きました。地主さんとの間に入ってもらえたのが一番ありがたかったです」とお喜びの声をいただきました。

2. 徳島市にお住まいのT様が「地主から借地の返還を求められたが、旧法借地権と分かり実家を売却できた事例」

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの50代のT様です。
半年前にお母様が亡くなり、徳島市八万町にあるご実家を相続されました。

ご実家は築52年の一戸建てで、建物はT様のご両親の名義です。
しかし、土地は地主が所有しており、ご実家は借地権付きの建物でした。

T様はすでに徳島市内にマイホームを持っており、ご実家に住む予定はないため、売却を検討しています。

ところが相続の話を地主に伝えたところ、「今度の更新では契約内容を見直したいから、できれば建物は取り壊して土地を返してほしい」と言われてしまいました。

T様は驚き、「借地って地主から言われたら返さないといけないものなのか？」と不安になり、借地権付きの建物に詳しい不動産会社に相談することにしました。

課題
相続した借地権付きの実家を売却したいが、地主から土地を返すように言われ、返さないといけないのか知りたい

T様は、徳島市内の不動産会社をインターネットで調べ、その中で

• 相談事例が豊富に掲載されていて、自分のケースも相談できそう
• 士業と連携しているので、スムーズにトラブルを解決してくれそう

上記2点が決め手となった、あおの不動産へ相談することにしました。

T様のご相談は「地主から土地を返すよう言われているが、返さないといけないのか」という点でした。

結論からお伝えすると、T様のケースでは、地主から一方的に土地の返還を求められても応じる必要はありません。

なぜなら借地権は契約された時期によって種類が分かれており、T様のご実家のように、古くから借りている土地の借地権の場合、借地人の権利が守られているからです。

弊社はT様に、借地権には3つの種類があり、契約時期によって扱いが変わることをご説明しました。

1.「借地権」の3つの種類

借地権は契約された時期によって大きく3つの種類があります。それぞれ借地人の権利の強さや契約終了の仕組みが異なるため、どれに当たるのか確認することがポイントです。

＜借地権の主な3つの種類＞

2.「結果」

T様のご実家の借地契約書を確認したところ、契約は昭和40年代に締結されていました。
よって、T様のご実家は「旧法借地権」に該当しますので、地主から「土地を返還してほしい」と求められても、応じる必要はありません。

弊社はT様に売却活動を依頼されたので、地主様にご挨拶に伺いました。
そして、「旧法借地権のため、契約は引き続き存続させていただきたい」旨を丁寧にお伝えしたうえで、譲渡承諾についてご相談しました。

地主様も当初は土地の返還を希望されていましたが、旧法借地権をご理解いただき、「決まりならば仕方ない」とご承諾くださいました。

その後、T様の売却活動はスムーズに進み、４か月ほどで買主が見つかりました。

T様からは「地主さんから土地を返してほしいと言われた時は取り壊さないといけないのかと焦りましたが、借地権の種類のことを教えてもらえて安心して売却できました」と安堵されたご様子でした。

3. 徳島市にお住まいのN様の「相続した借地権付き実家の相場が分からなかったが、借地権割合を知って売却できた事例」

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの50代のN様です。
昨年お父様が亡くなり、徳島市南二軒屋町にあるご実家を相続されました。

ご実家は築45年の一戸建てで、お父様名義の建物ですが、土地は地主が所有している借地権付きの建物でした。
N様は徳島市内に持ち家があり、ご実家に住む予定はないため、売却することにしました。

ある日、ご近所の方に世間話程度でご実家を売却する話をしたところ、「借地権付きの家は普通の家より安い値段でしか売れないよ」と言われ、「いったいいくらで売れるのか？」と相場感が分からず、悩んでいました。

そこで、実家の査定も兼ねて不動産会社に相談することにしました。

課題
相続した借地権付きの実家を売却したいが、いくらぐらいで売れるのか相場を知りたい

N様は、徳島市内でいくつかの不動産会社に問合せたところ、その中で、

• 30年以上、地域に密着しており、地域の不動産市場に詳しそう
• 店舗が自宅と職場の通り道なので、通いやすい

上記2点の理由で、あおの不動産に相談することにしました。

N様のご相談は「借地権付きのご実家はいくらぐらいで売れるのか、相場が知りたい」とのことでした。

借地権物件の価格相場のひとつの目安は「借地権割合」です。
弊社はN様に「借地権割合」についてご説明しました。

1.「借地権割合」とは

「借地権割合」とは、土地全体の価値のうち借地権（借地人の権利）が占める割合のことです。

土地は地主の権利である「底地」と、借地人の権利である「借地権」の2つに分かれます。
2つの権利の価値の比率を表したのが「借地権割合」で、国税庁が地域ごとに定めて毎年路線価図（全国の道路ごとの土地の評価額をまとめた地図。国税庁が毎年7月に公表）に記載しています。

「借地権割合」は路線価図に「A＝90％」と、アルファベット記号で表示されています。
例えば、「D＝60％」と書かれているエリアでは、借地権の価値が土地全体の60％、底地の価値が40％という配分になります。

「借地権割合」は都市部や商業地など土地の利用価値が高いエリアほど高く、郊外や地方ほど低くなる傾向があります。

2.「結果」

N様のご実家がある徳島市南二軒屋町の「借地権割合」は50％でした。
弊社は路線価や周辺の取引事例を踏まえてN様のご実家の査定を行い、適正な売り出し価格をご提案しました。

N様から売却の依頼を受けた弊社は、地主様への譲渡承諾を交渉し、トラブルもなく快諾していただきました。

売却活動を開始してから6か月ほどで買主が見つかりました。
N様からは「借地権割合という公的な基準で査定してもらえて、納得して売却に進められました」と満足していただけました。