物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの50代S様です。
S様はお母様がお亡くなりになり、市内にあるご実家を相続されました。
現在はマンションで生活されており、ご実家にお住まいになるご予定はありません。

また、お母様は亡くなるまでの２年間は施設で生活していたため、その間ご自宅は放置状態となっていたため、老朽化が進んでいます。
そのため、維持管理の負担や将来的なリスクを考慮し、売却を決断されました。

ご実家の土地は旗竿地（きさおち）と呼ばれる路地状敷地（ろじじょうふきち）で、間口が狭く、土地条件もあまり良くない状況でした。
S様は不動産に関する専門知識をお持ちでなかったため、まずは地元の不動産会社へ相談することに決めました。

課題
老朽化に加え、土地の状態も良くない実家を売却したい。

S様は幅広い物件を取り扱っていそうな市内の不動産会社をネットで検索しました。その中で、

• 老朽化した相続不動産のお悩みの解決事例が掲載されていた
• 相続不動産の売却について知見がある

上記２点で自分の問題も解決してもらえそうと感じたあおの不動産に相談することにしました。

S様のご実家を調査した結果、「再建築不可物件」であることが判明いたしました。
そのため、弊社はS様に再建築不可物件について説明を行いました。

1.「再建築不可物件」とは

「再建築不可物件」とは、建築基準法に定められた「接道義務」を満たしていないため、建物の新築が認められていない土地を指します。

具体的には以下のケースが該当します。

• 家の敷地に接している道の幅が4m未満
• 道に接している敷地部分の道幅が2ｍ未満

昔は今ほど厳しい規制はありませんでした。
特に昭和25年頃からある土地などは現在の建築基準法に合っていない物件が多数存在します。
そのため、先祖代々の土地や物件を所有している場合は一度確認することをおすすめします。

2.「結果」

現状のままでは買い手を見つけるのが難しいと判断した弊社は、S様に「買取」をご提案しました。

買取とは、不動産会社が物件を直接購入する方法で、市場価格よりも売却価格は低くなる傾向がありますが、短期間で現金化できるという大きな利点があります。

「このような状態の物件でも本当に売れるのか…」とご不安を抱えていたS様でしたが、弊社のご提案にご理解いただけました。

その後、スムーズに売却が完了し、長らく感じていた精神的なご負担からも解放されたと、大変ご満足いただけました。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの50代のY様です。
お父様がお亡くなりになり、ご実家を相続することになりました。
ご実家は昭和期に建てられた古い木造住宅で、調査の結果「再建築不可物件」に該当することがわかりました。
接道義務を満たしておらず、万が一取り壊した場合は再建築ができないという制限のある物件です。

Y様は、この物件が先祖代々から受け継がれてきた土地であることから、単純に売却して手放すことに抵抗があり、「できれば何か活用しながら保有したい」という強い思いから不動産会社へ相談に行くことにしました。

課題
売却はしたくないが、活用方法が分からない。

Y様は「再建築不可物件の活用」でも対応してくれる不動産会社を探すため、複数の不動産会社に問い合わせました。その中で、

• さまざまな事情を抱える物件も対応している
• 活用の提案をしてくれた

上記2点で最適な解決策を提案してくれそうと感じたあおの不動産に相談することに決めました。

Y様は相続した再建築不可物件を保有しておくためにどうにかして活用したいとのことでした。
そのため、弊社はリフォームを行い「戸建て賃貸活用」の提案を行いました。

1．再建築不可物件はリフォーム可能

「再建築不可物件」は、新しい建物を建てることができない土地ですが、既存の建物があるうちは、大規模なリフォームはできませんが、一定の条件下であれば小規模なリフォームやリノベーションは可能です。

〈小規模なリフォームやリノベーション例〉

Y様の相続されたご実家は最寄り駅の徒歩圏内にあり、アクセス面は良好だったことから、戸建て賃貸需要が見込めます。

2．「結果」

Y様は弊社の説明を受けて検討した結果、リフォームして「戸建て賃貸」として活用することに決めました。

すぐに入居者も見つかり、「先祖代々の土地を守りながら、資産としても有効活用できた」とY様は満足されています。
また、「相談する前は“どうにもできない物件”だと思っていたが、ここに相談したおかげで未来が開けた」と大変喜ばれていました。

物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの60代のH様です。
お父様のお亡くなりになり、ご実家を相続されました。
建物は老朽化が進み、住み続けることも、管理を続けることも困難な状況でした。
加えて、敷地が建築基準法の接道義務を満たしていなかったため、「再建築不可物件」となり、「このままでは買い手が見つからないのでは」と不安を感じておられました。
そのため、売却以外の選択肢として「土地を何らかの形で活用できないか」と考え、地元の不動産会社に相談することにしました。

課題
再建築不可物件を相続し、管理・活用方法に悩んでいる。

H様は不動産活用について知見がある不動産会社に相談することにしました。ネットで検索し、

• 不動産の活用方法について紹介したページがあった
• 不動産における相続問題を積極的に受け付けている

上記2点を魅力に感じたあおの不動産に相談することにしました。

まず弊社では、現地の調査を実施いたしました。
その結果、H様の物件は再建築不可であるだけでなく、建物自体も老朽化が進んでおり、維持管理にも相当な手間がかかると判断いたしました。

こうした状況を踏まえ、建物を解体して更地にし、土地としての有効活用を図ることをご提案させていただきました。

1.土地として活用する方法

再建築不可物件の場合、建物を解体したあとに再びその土地に建物を建てることができないため、活用するのであれば、そのまま土地として貸し出すことになります。

ただし、建物付きの物件に比べて、土地は用途の選択肢が広く、より柔軟な活用が可能なため、一定の需要が期待できます。

具体的な活用方法としては、以下のような選択肢があります。

土地として活用する方法

注意点として、土地を貸し出す期間は長期になることが一般的になるため、土地を貸している間は「土地を売却したい」、「別の目的で利用したい」と思ってもすぐに契約を解除することができないという点が挙げられます。

また、契約の内容によっては半永久的な貸出となり、土地が戻らないリスクも発生します。

2．「結果」

H様は弊社の説明を聞き、再建築不可の物件であっても「貸す」という選択肢があることをご理解され、安心されたご様子でした。
弊社からご提案した活用方法をもとに、今後の方向性について改めてご検討されるとのことです。

また、「活用方法が決まった際には、ぜひまたご相談させていただきます」と、ありがたいお言葉もいただきました。