売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの40代女性、B様です。
ご主人との生活のすれ違いが重なり、話し合いの末に離婚を決められました。
2人で購入した徳島市内のマンションは、売却して財産分与に充てる方針でしたが、住宅ローンがまだ残っています。

「ローンが残ったままの家でも売れるのか」不安を抱えたB様は、地元の不動産会社へ相談することにしました。

B様は徳島市内の不動産会社をインターネットで探し、そのなかで

• HPに売却の流れや費用の目安が分かりやすく掲載されていた
• 住宅ローンが残る家の売却相談にも対応していそうだった

といった点が決め手となり、あおの不動産に相談することにしました。

B様からは「住宅ローンが残っている家でも売れるのか」というご相談をいただきました。
住宅ローンの返済中でもマンションを売却することは可能です。

1.住宅ローンの返済中でもマンションは売却できる

住宅ローンを組んで購入したマンションには金融機関によって「抵当権」が設定されています。
「抵当権」とは、もしローンが返済されなくなった場合に金融機関が物件を差し押さえ、競売にかけることで貸したお金を回収できる権利のことです。
「抵当権」を抹消しないまま売却してしまうと、買主は売主がローンを滞納した場合、せっかく購入した家が担保として競売にかけられ、立ち退きを迫られるリスクを背負うことになります。

そのため不動産取引の実務において「抵当権」が登記されたままの物件に買い手がつきにくく、マンション売却では売却代金を充てて住宅ローンを完済し物件の引き渡しと同時に「抵当権」を抹消するのが一般的です。
「抵当権」を抹消するには、金融機関より必要な書類の発行を受けた売主が、法務局で「抵当権」を抹消する登記申請を行います。

マンション売却は、手元に入る売却代金と住宅ローン残債の関係によって対応が変わります。
売却価格から諸経費を引いた手取り額が残債を上回る「アンダーローン」であれば、手取り額だけでローンを完済できるため、比較的スムーズに進められます。

一方、手取り額が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補うか、住み替えローンなどの利用を検討することになるでしょう。

2.「結果」

査定の結果、B様のマンションはアンダーローンで、売却代金でローンを完済できる見込みでしたので、弊社にて売却活動を開始しました。
開始してから6か月ほどで買い手が見つかり、売却代金でローンを完済して抵当権を抹消。
諸費用を差し引いて残ったお金は、財産分与としてB様とご主人の二人半分ずつ分け合いました。

B様は「ローンが残っていると売ること自体できないと思い込んでいましたが、売却できて気持ちが楽になりました」と話してくださいました。

査定物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は徳島市にお住まいの30代男性、K様です。
奥様との離婚が決まり、ご自身名義で購入したマンションの扱いが課題になりました。
小学生のお子さまがいるため、奥様は「転校や引っ越しで子どもの生活環境を変えたくないので、このままマンションに住み続けたい」と希望しています。

K様ご自身も奥様の希望を叶えてあげたいものの、自分名義の住宅ローンが残ったままのマンションに妻と子どもが住み続けられるのか、リスクはないのか分からず、査定も兼ねて不動産会社へ相談することにしました。

K様は徳島市内の不動産会社をインターネットで調べ、そのなかで、

• 離婚に伴う相談が掲載されており、住み続ける選択肢も提案してくれそう
• 離婚時の不動産トラブルや住宅ローンの仕組みに詳しかった

といった点が決め手となり、あおの不動産に相談することにしました。

K様からは「自分がマンションを出て、妻子をそのまま住まわせることはできるのか」というご相談でした。
弊社は離婚後にローンが残る家に住み続けるための方法とリスクについてご説明しました。

1.住宅ローンが夫名義のマンションに離婚後の妻が住み続ける方法

住宅ローンが夫名義のマンションに妻が住み続けるための方法は以下4つあります。

1-1.夫がそのまま住宅ローンを払い続ける
慰謝料や養育費の代わりとして、家を出た夫がローンを支払い続ける方法です。
一番手軽に思えますが、大きなリスクが伴います。

住宅ローンは原則として「契約者本人が住むこと」が融資の条件です。
そのため、銀行に無断で夫が家を出ると「契約違反」とみなされ、残債を一括請求される恐れがあります。
また将来的に夫の支払いが滞った場合、妻と子どもが強制退去させられてしまう可能性も残ります。

1-2.住宅ローンの名義を妻に変更する
現在の銀行でローンの名義を夫から妻へ変更する方法です。
名義人が住むことになるため契約違反のリスクはなくなります。
しかしローンの審査は当初の契約者（夫）の収入や属性をもとに行われているため、後から名義を妻へ変更することを銀行が許可するケースは稀であり、現実的にはハードルが高いです。

1-3.妻名義で別の銀行でローンを借り換える
名義変更が難しい場合、別の銀行で妻名義の住宅ローンを新たに組み、借りたお金で夫のローンを完済してしまいます。
家もローンも妻のものになるため最も安全な方法ですが、妻自身が単独で住宅ローンの審査に通るだけの安定した収入が必要になります。

1-4.リースバックを活用して賃貸として住み続ける
自宅を一度リースバック運営会社に売却して住宅ローンを完済し、妻が借主として同じ家を賃貸契約して住み続ける方法です。
ローンは完済されるため、夫は返済義務から解放され、妻も住み慣れた家での生活を維持できます。

ただし、リースバックは通常の不動産売却に比べて市場相場の70～80％程度と売却価格が低くなる傾向があり、毎月の家賃が割高になる可能性もあります。
さらに賃貸契約が「定期借家契約（期間の定めがある契約）の場合、数年後の契約満了時に更新されず、退去を求められるリスクがあります。
長く住みたい場合は「普通借家契約」にできるか確認が必要です。

2.「結果」

K様の奥様の現在の収入や勤続年数などを確認したところ、正社員として十分なキャリアがあり、単独で住宅ローンを組める可能性が高いことが分かりました。
ご夫婦で話し合った結果、奥様ご自身の資産として家を残せる妻名義のローンの借り換えを選択することになりました。

奥様の名義でローンを借り換えるためには、銀行へ提出するための正式な査定額や名義変更の手続きが必要になります。
弊社が間に入って適正な査定を行い、提携する司法書士と連携しながら、K様から奥様へスムーズに名義を移すためのサポートを行いました。

その後無事に別の銀行で奥様名義での借り換え審査が通り、マンションの名義も奥様へ変更。K様の住宅ローンは完済され、返済義務から解放されました。
K様は「子どもの生活環境を変えずに済み、私自身もローンや名義の不安を残すことなく、お互いにスッキリと新しいスタートが切れて本当に良かったです」と嬉しそうに話してくださいました。