空き家で悩んでいる
空き家問題を解決する方法
徳島市内でも今、空き家が急増中です。ここでは、空き家を放置することのデメリットや、空き家を解消するアイデアなどについてお話します。実際にお困りでしたら、市内で不動産売却を手がける「あおの不動産」にご相談ください。
空き家にしておくリスク
放置するほどデメリットが大きくなる──それが空き家問題の深刻さです。徳島市においてもこのような空き家等の中には、適切な管理が行われていない結果として安全性の低下、公衆衛生の悪化、景観の阻害等多岐にわたる問題を生じさせ、ひいては地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしているものがあり、今後、空き家等の数が増加すれば、それがもたらす問題が一層深刻化することが懸念されることから、平成27年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。 では、具体的なマイナス面とは？
◎劣化により資産価値が急落
住宅は年を経るごとに資産価値が目減りしていくもの。当初はその減り方が緩慢ですが、建物の耐用年数が上限に近づいたり、劣化が明らかになっていったりするにつれて、価値は急落していきます。売りに出しても、値が付くのは土地の分だけということも。むしろ建物を解体撤去するためのコストばかりが目立つようになります。
◎犯罪の温床になる可能性が
十分に管理されていない建物の周囲には、ごみが捨てられるようになり、やがて地域の環境を損ね、やがて犯罪の温床になる──いわゆる「割れ窓理論」です。同じことは空き家にも言えます。みすぼらしい状態をそのままにしておけば、不法投棄や犯罪の温床ともなりかねません。空き家の放置はこうしたリスクと隣り合わせです。
◎衛生状態が悪くなり近隣の迷惑に
管理の行き届かない空き家は、衛生状態まで悪くなります。なぜなら家畜、野生動物が建物の周囲にはびこるようになるからです。こうなると、見た目も悪化し、周囲に不快な臭気までまき散らすようになります。そうなれば、近隣からクレームが寄せられるようになるなど、社会問題化していきます。
空き家活用方法
不動産を売って現金化する手段にはもう一つ「買取」があります。仲介売却との放置することで様々なリスクを呼び込むことになる前に、何か手を打つことはできるのでしょうか？ ここでは代表的な空き家・空き地対策をご紹介します。
◎売却
最も簡単で現実的な対策は売却することです。放置したままでは、建物も庭（土地）もますます荒れていくだけですが、売却によりその悪循環を断ち切ることができます。
◎賃貸
建物の老朽化がそこまで深刻でなければ、リフォームを施すことで賃貸に出すことも可能です。ただし、注意するポイントとしては、借主が退去後の建物築年数です。築年数によっては、建物解体が必要となり今までの家賃収入が解体費用に消えるケースもあります。
◎土地活用
住宅街に土地をお持ちなら月極駐車場にして貸し出してはいかがでしょうか。毎月一定額の収入になります。また、繁華街が近くにあれば立体駐車場にするのもよいでしょう。
◎維持管理
今は空き家だが、将来はそこに家族で住む予定がある──といった明確な将来像があるのなら、決して放置せず、定期的にメンテナンスするなどしっかりとした維持管理が必要です。
解体を検討してみませんか？
老朽化し、劣化した空き家には倒壊の危険性があります。こうしたことから、最近では積極的に解体を選ぶ方が増えています。もちろん、更地にすることで土地を売りやすくなるメリットも。老朽化した空き家をお持ちの方で、解体をご希望の方は「あおの不動産」までお気軽にご相談ください。
空き家対策のケース事例
空き家対策を2例ご紹介します。諦めず対策すれば売却は可能です。参考になさってください。
CASE1：空き家を再生して売却
築40年を経過した空き家を売却したいとご相談いただいたのは徳島市内に在住のO様。O様は建物も古いので建物を解体し、更地での売却を考えていましたが、当社は建物を解体するよりも、リフォームを行い売却する方が、O様の「初期費用も安く・手取り金額も多くなる」とご提案しました。実際にリフォームを行い売りに出すと、すぐに買い手がつき売却に至った事例です。
築年数が経過している物件の売却時は、「現状での売却」「リフォーム後の売却」「建物解体後更地での売却」などの選択肢があります。もちろん物件の状況によって、販売方法はさまざまとなりますので、「あおの不動産」では売主様のご状況やご条件をお伺いし、最良のご提案をいたします。
CASE2：建物解体の時期
築50年を経過した空き家を売却したいとご相談いただいたのは徳島市内に在住のK様。空き家になり随分の月日が経過しており建物がかなり傷んでいたため、K様と当社でご相談の上、買主様には建物解体後「更地」でのお渡しとなりました。
そこで、課題となったのが建物解体の時期です。
「K様は買主様が見つかってから、古家を解体したい。」
「当社は買主様が見つかる前に、古家の解体をご提案しました。」
理由としては、物件の見栄えが明らかに違うためであり、やはり、一番見栄えが良いのは「更地」状態です。古家があり草が生い茂っていては、なかなか良いイメージが難しいものです。
ご相談の結果、K様のご意見を尊重し、古家がある状態で販売し買主様が見つかってから古家を解体することにしました。しかし、6ヶ月が経過し購入希望者からの反響が無かったため当社の最初のご提案通り、買主様が見つかる前に古家の解体を行いました。すると、すぐに買い手がつき売却に至った事例です。
買主様が見つかる前に建物を解体する事は抵抗のあることだと思います。しかし、買主様はたくさんの物件と比較し、同条件であれば、見栄えの良い物件を選ぶことから、物件の”見栄え＝第一印象”が重要となります。
