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不動産売却の基礎知識

不動産売却の基本をわかりやすく解説します

自宅や不動産(土地・建物)を売却したいのだけれど何から始めたら?──そんな皆様の疑問にお答えします。不動産売却にはいくつかの手法がありますが、まずここだけは“押さえておきたい”と思われるポイントをいくつか取り上げ解説します。なお、徳島市で不動産売却をご検討中なら「あおの不動産」にご相談・ご依頼ください。


宅建業者と「媒介契約」を結ぶことが第一歩

家や土地を売ろうとしても、一般の方には難しいもの。専門家である不動産会社(宅建業者)に売却を依頼する理由はそこにあります。ただ、その際には依頼内容とその経緯・結果に間違いが生じないよう媒介契約(無料)と呼ばれるものをあらかじめ不動産会社との間で取り交わさなければなりません。まずこの点を押さえる必要があります。
※媒介契約まとめ・・・売りたい方が不動産会社への依頼事項(販売価格・売出し条件等)を媒介契約書に記載する。

◎媒介契約の種類と違い

下表のように、媒介契約には3種類があり、契約相手である不動産会社の専任性などが異なります。詳しくは下表の通りです。

媒介契約のタイプ 契約可能な会社数 売主が見つけてきた買主と
単独で契約できるか?
売主に進捗報告する義務と頻度 指定流通機構(レインズ)への
登録義務
専属専任媒介契約 1社他社との契約不可 X できない ◎ 1週に一度以上 ◎ 義務あり(契約後、5日以内)
専任媒介契約 〇 できる 〇 2週に一度以上 〇 義務あり(契約後、7日以内)
一般媒介契約 複数OK(任意) 〇 できる X 報告義務なし X 義務はなく、任意

※ つまり、専任性・売主様への拘束力: 専属専任媒介契約 > 専任媒介契約 > 一般媒介契約

一見すると、複数の不動産会社に売却の依頼ができる一般媒介契約が有利に見えますが、一般媒介契約の場合、”指定流通機構(レインズ)への登録義務がないため窓口が狭くなる可能性”や、”業務報告の義務もないため活動状況が見えない可能性”もあります。
一方で、専任性の高い専属専任や専任媒介契約のほうが売主様への忠誠度も高くなり、レインズへの登録や業務報告の義務があるため、”窓口の広さや細かな進捗確認”が期待できます。

不動産売却に伴う税金について

不動産売却では、物件を売って得た金額がすべて収入になるわけではなく、譲渡取得税や住民税(通常の住民税とは別途:分離課税)などが課税される点に注意が必要です。ご不明な点は「あおの不動産」までお問い合わせください。

◎土地や建物の売却に伴う譲渡所得に対する税金(譲渡取得税)

土地や建物の譲渡所得に対する税金は、長期譲渡所得(5年を超える)か短期譲渡所得(5年以下)かによって、適用する税率が異なります。土地や建物を売却時の譲渡所得に対する税金は、分離課税となり給与所得など他の所得と区分して計算します。ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うこととなります。

◎課税譲渡所得金額の計算方法

譲渡価額 -(取得費譲渡費用)- 特別控除額課税譲渡所得金額
詳しくは下表の通りです。

譲渡価額
(売却価格)
取得費
(購入時に関わる費用)
売却した土地や建物を購入したときの購入代金(建物に関しては減価償却費相当額を控除します。)や仲介手数料などの合計額です。
実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。
譲渡費用
(売却時に関わる費用)
仲介手数料や測量費など土地や建物を売却するために直接要した費用や建物を取り壊して土地を売ったときの取壊し費用等です。
特別控除額
(一定の場合)
マイホームを売却したとき:最高3,000万円 など
課税譲渡所得金額(税額計算時の元となる)

◎マイホームを売却したときの特例

居住用財産(マイホーム)を売却したときは、所有期間の長期(5年を超える)や短期(5年以下)に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。この特例が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

◎マイホームを売却し、譲渡益(利益)がある場合

譲渡価額 -(取得費譲渡費用)- 特別控除額課税譲渡所得金額
不動産の売却で利益が出た場合、譲渡所得に対し課税が発生します。ただし、「3,000万円の特別控除の特例」を活用すれば、効果的な節税が可能です。
※ 譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。

◎適用要件の概要

居住用財産(マイホーム)の売却をすること。以前に住んでいた居住用財産の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、一定の要件を満たす場合に特例が受けられます。

◎税額の計算

先程の”課税譲渡所得金額”に税率を掛けて税額の計算を行います。税率は、「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」になるかによって異なります。
土地や建物を売却した年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が"5年を超える"場合は「長期譲渡所得」、"5年以下"の場合は「短期譲渡所得」となります。
※(例)令和3年中に売却した場合、その土地や建物の取得日が平成27年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」、平成28年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」となります。
詳しくは下表の通りです。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得(5年を超える) 15% 5%
短期譲渡所得(5年以下) 30% 9%

注:マイホームを売却した際には、税率を軽減する特例があります。
注:確定申告の際は、所得税と併せて基準所得税額(所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額)に2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することとなります。

物件の査定額はどこで決まる?

◎不動産(建物)の状態

外観やインテリアなど、建物各所の美観は保たれているか、破損や劣化、雨漏りなどはないか、リフォーム履歴の有無やその内容など、詳細にチェックした上で採点されます。



◎日照・方位

住環境の快適性を確保するためにも日当たり、方位は大切な要素です。とくに評価が高いのは「南向きひな壇」にある物件です。
※ 評価が高い方位:南 > 東 > 西 > 北
※ 評価が高い道路:三方道路 > 二方道路 > 一方道路

◎周辺環境

騒音や異臭などマイナス要因がないこと、学校、スーパー、病院などの施設と距離が近いほど生活利便性が高いので高評価の対象になります。

◎土地の状況

廃棄物などが残った土地ではなく、完全な更地が高評価の対象になります。また、古い家や物置などがある場合は、撤去することによって高評価の対象になります。

◎前面道路の幅員

前面道路の幅員は、当然広い方が評価は高くなります。しかし、前面道路が4mに満たない場合は注意が必要です。道路中心線から2m後退(セットバック)した所が道路との境界線になる可能性があるからです。よって、前面道路の幅員が狭いと査定額に影響します。

◎社会的状況

例えば、近く増税が予定されている場合や税の優遇措置がある場合などは、購入者が一気に増加し高価格で取引が行われるようになります。

◎マンション階層・部屋向き

マンションの売却査定に関する重要な要素として、物件の築年数や専有面積広さ、立地などが挙げられます。しかし、マンション売却査定の際に勘案される要素は、これだけではありません。マンション内で全く同じ間取りであっても、高層階と低層階では査定額に差が出る可能性があります。また、部屋の向き(方位)も階層と同様に査定額に影響します。

 不動産売却ご相談

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