1.徳島市にお住まいのH様が、
「離婚をきっかけに共有名義のマンションを売却した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 徳島市東船場町 | 種別 | マンション |
|---|---|---|---|
| 専有建物面積 | 78.63m² | 築年数 | 25年 |
| 成約価格 | 1,980万円 | 間取り | 3LDK |
| その他 | ― | ― | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は徳島市にお住まいの40代男性のH様です。
H様ご夫婦は離婚することになり、結婚を機に購入した共有名義のマンションの取り扱いに困っています。
解決したいトラブル・課題
課題
ローンが残っている共有名義のマンションを「売却すべきか」「そのまま保有すべきか」が判断できない。
H様ご夫婦は可能ならば共有名義のマンションを売却したいと考えていますが、まだローンが残っているので、売却できるのかがよくわかりません。
もし、売却できないのならば、H様が住み続けようと考えています。
相談する不動産会社の探し方・選び方
不動産の専門家に相談しようと考えたH様は、徳島市内の不動産をインターネットで検索しました。
見つけた複数の不動産会社を比較検討した結果、
- 徳島市で30年の営業実績があるので信頼できそう
- 離婚前後の不動産売買の相談を積極的に受け付けている
という点がH様の問題解決につながると思い、依頼する不動産会社を選びました。
H様の「トラブル・課題」の解決方法
H様ご夫婦には、離婚後も共有名義のマンションを所有し続けることのリスクについてご説明した後、リスクの回避方法を説明いたしました。
1. 離婚後も共有名義のマンションを所有するリスク
離婚後も共有名義のマンションを所有することには、以下のようなリスクがあります。
【離婚後も共有名義のマンションを所有するリスク】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| リスク | 内容 |
|---|---|
| ローン返済の責任 | 共有名義であるため、離婚後も双方がローン返済の責任を負います。 片方が返済を怠ると、もう一方にも影響が及びます。 |
| 売却やリファイナンスの困難 | 売却やリファイナンスをする際に、双方の同意が必要となり、迅速な対応が難しくなることがあります。 |
| 使用権と管理の問題 | どちらかが住み続ける場合、住んでいない方との間で使用権や管理費の負担についてのトラブルが発生する可能性があります。 |
2.解決方法は「売却」または「単独名義」にする
共有名義のマンションを離婚後も保有し続けるリスクを回避するには、主に２つの手段が考えられます。
- ・共有名義の不動産を売却する
- ・共有名義の不動産を単独名義に変更する
ただし、両手段とも共有名義者双方の同意を得て、行う必要があります。
3.「結果」
検討の結果、リスクを回避するためにH様ご夫婦は共有名義のマンションを売却することにしました。
マンションの査定額が住宅ローンの残高を上回ったことが、売却を決断した大きな要因の一つです。
売却活動を開始し、約4か月後に買い手が見つかり、売買契約を締結しました。
売却で得た現金で住宅ローンを完済し、残った売却益は夫婦それぞれ2分の1ずつ分け合っています。
2. 徳島市にお住まいのN様が、
「離婚に伴い共有名義の一戸建てを売却する際の財産分与で揉めた事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 徳島市北島田町 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 103.56m² | 土地面積 | 176.35m² |
| 築年数 | 12年 | 成約価格 | 2,180万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は徳島市にお住まいの40代女性のN様です。
ご夫婦で共有名義の一戸建てを購入されましたが、今回離婚することになり売却を希望されています。
共有名義の一戸建ての持分割合はN様の旦那様が「3/4」・N様が「1/4」となっており、ローンは完済済みです。
解決したいトラブル・課題
課題
一戸建ての売却益を持分割合で分配すべきだという夫に対して、N様は納得できない。
離婚に伴い、ご夫婦で話し合った結果、一戸建てを売却することには合意しています。
ただし、N様は共有名義であるからといって、持分割合で売却益を分配することには納得できていません。
不動産会社の探し方・選び方
N様は一戸建ての査定額を知りたかったため、離婚についても相談できる不動産会社に相談することにしました。
徳島市の不動産会社をインターネットで探し、
- 財産分与等の相談を受け付けている
- 士業と連携しているので、夫婦間でトラブルになった際にも安心できる
という点を重視し、相談する不動産会社を選びました。
N様の「トラブル・課題」の解決方法
N様には持分割合の意味合いをご説明したあとに、財産分与の原則を説明いたしました。
1.共有名義の持分割合とは
持分割合とは、土地や建物を複数人で所有する場合、それぞれが持つ権利の割合のことです。
一般的に不動産を購入する際にそれぞれが負担した金額に応じて名義を持つ割合を決めます。
N様のケースでは、N様が約900万円を負担し、旦那様が約2,500万円を負担したため、持分割合はN様が「1/4」、配偶者が「3/4」となります。
2．財産分与の原則は1/2
ただし、離婚によって共有名義の一戸建てを売却する場合は、持分割合で売却益を分割する必要はありません。
離婚時の財産分与は「夫婦が婚姻期間中に築いた財産を公平に分割すること」を目的としています。
そのため、持分割合に関係なく、売却益を公平に分割することが基本です。
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【徳島市版】離婚による財産分与マニュアル
3．「結果」
N様は「査定結果」と「財産分与の原則」を旦那様に伝えて協議を重ねた結果、預貯金や不動産の売却益を含めて財産を等分にすることで合意しました。
その後、N様ご夫婦から正式に売却依頼をいただき、約５か月で買い主を見つけることができました。
3.徳島市にお住まいのA様が「ペアローンを組んで一戸建てを購入したが、
離婚に伴いペアローンを解消して売却した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 徳島市南庄町 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 138.25m² | 土地面積 | 214.65m² |
| 築年数 | 5年 | 成約価格 | 2,480万円 |
| 間取り | 4SLDK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は徳島市にお住まいの30代男性のA様です。
第一子誕生後、ペアローンを組んで一戸建てを購入されました。
しかし、今回離婚することになりペアローンを解消して自宅を売却するか、A様がそのまま住み続けるかを迷われています。
解決したいトラブル・課題
課題
ペアローンを解消して一戸建てを「売却するか」、「そのまま住み続けるか」、どちらがよいのか判断できない
財産分与をするために資産の把握に努めているA様は、自宅の査定も含めて不動産会社に相談することにしました。
相談する不動産屋さんの探し方・選び方
A様は徳島市内の不動産会社をインターネットで探して、
- 徳島市の不動産会社で「顧客満足度」が高い
- 離婚に伴い不動産売買の相談ができる
といった点が決め手となり、相談する不動産会社を選びました。
A様の「トラブル・課題」の解決方法
A様ご夫婦には、ペアローンを組んでいる夫婦が離婚する際の「注意点」と「解消方法」を説明いたしました。
1．ペアローンを組んでいる夫婦が離婚する際の注意点
ペアローンを組んでいる夫婦が離婚する際の大きな問題は、「婚姻中に組んだペアローンは離婚後も残り、元夫婦はそれぞれ住宅ローンの返済を継続する義務がある」ことです。
また、離婚した場合であっても、お互いが連帯保証人である関係も継続します。
そのため、相手が住宅ローンの返済を滞らせた場合、自分のローン返済に加えて相手のローン返済もしなければなりません。
2．ペアローンを解消する方法
離婚後のペアローンのリスクを回避するには、
- ローンを一本化する
- 不動産を売却する
という2つの手段があります。
【ローンを一本化する】
| メリット | 一方の名義にローンを一本化することで、離婚後のローン返済の不安を解消できます。 |
|---|---|
| デメリット | 一本化するには金融機関の審査が必要です。 引き受ける側の信用力や収入状況によっては難しい場合があります。 |
【不動産を売却する】
| メリット | 最も一般的な解決方法は不動産を売却することです。 売却益がローン残高を上回る場合は、ペアローンを清算することができます。 |
|---|---|
| デメリット | 売却益がローン残高を下回った場合は、離婚後も残債を返済しなければなりません。 |
3．「結果」
A様ご夫婦は話し合いの末、売却益がローン残高を上回った場合にご自宅を売却することに決めました。
不動産会社に査定を依頼し、正確なローン残高を把握するために金融機関にも問い合わせた結果、査定額がローン残高を大幅に上回っていたため、売却を決断されました。
築浅の物件だったため、約2か月で売却が完了しています。
